土地增值税清算审核讲解.pptx

一、背景

。1、《国家税务总局关于开展2008年税收专项检查工作的通知》(国税发[2008]9号),该通知明确将房地产行业列入2008年行业税收专项检查的指令性计划，检查覆盖面要求达100%。

·2、国家税务总局关于建立土地增值税重点税源

户监控制度的通知(国税函[2007]544号),要求对土地增值税重点税源户进行监控，并建立制

度。

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背景

·3、国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知(国税函[2008]318号),要求对各地土地增值税清算工作开展情况

进行督导检查。

·那些存在偷漏税或对税收核算没把握的房

地产企业，由于担心被查，往往聘请中介预查，以求尽早发现问题，预做准备。这是产生业务需求的一个诱因。

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二，房地产企业经营中主要的涉税税种

。1、营业税；

·2、土地增值税；

·3、企业所得税。

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三.土地增值税清算审核主要的税收法规依据

·1、中华人民共和国土地增值税暂行条例(国务院令[1993]138号)

·2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财法[1995]6号)

·3、关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号)

。4、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[2006]187号)

。5、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发〔2007〕132号)

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四，中介机构出具报告的采信问题

·1、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发(2007)132号)第三条：“纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。”

·2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发

[2006]187号)第六点：“税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。”

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五、几个重要的概念

·1、土地增值税纳税义务人

·转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(包括地上地下的各种附属设施)并取得收入的单位和个人

(不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为),为土地增值税的纳税义务人，应当依照土地增值税暂行条例缴纳土地增值税。

。2、增值额

。纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目(成本、费用、其他)金额后的余额，为增值额。

·3、土地增值税

·纳税人转让房地产所取得的增值额按照税法规定的税率计算征收的一种税。

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六土地增值税的清算条件

·根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增

值税清算管理有关问题的通知(国税发

[2006]187号):

·(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土

地增值税的清算：

。1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

。2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

·3、直接转让土地使用权的。8

六土地增值税的清算条件

。(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要

求纳税人进行土地增值税清算：口

·1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房

地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在

85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售

建筑面积已经出租或自用的；口

·2、取得销售(预售)许可证满三年仍