2016年度南京市溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新技术.doc

2016年度南京市溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新技术报告

南京市国土资源局溧水分局

江苏苏信房地产评估咨询有限公司

二〇一七年七月

PAGEVI

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一章概述 1

第一节2015年度地价动态监测与基准地价更新的基本情况 1

第二节2016年度地价动态监测与基准地价更新工作概况 2

一、项目组织实施情况 2

二、工作内容与任务 2

三、工作依据 4

四、技术路线 5

五、工作进程 8

六、工作成果 8

第二章地价动态监测体系 10

第一节监测范围的确定 10

第二节地价区段调整与监测点更新 12

一、地价区段调整 12

二、地价监测点更新 13

第三节地价内涵的设定 14

一、评估基准日 14

二、土地使用年期 14

三、土地开发水平 14

四、平均容积率 14

五、临街深度、临街宽度 14

第四节土地估价参数的确定 16

一、还原利率的测算与确定 16

二、房屋重置价的确定 25

三、容积率修正系数的测算与确定 26

四、土地开发费用的确定 29

五、土地使用年期修正系数的确定 29

第五节市场交易资料调查与分析 32

一、样点资料整理及其数据库的建立 32

二、样点地价测算 33

三、样点地价修正 35

四、样点地价分布图绘制 39

第六节地价动态监测点地价评估 40

一、商服用地地价监测点评估方法的选择 40

二、住宅用地地价监测点评估方法的选择 40

三、工业用地地价监测点评估方法的选择 41

四、地价监测点评估技术路线 42

第七节平均地价的测算 43

一、利用监测点地价资料测算区段地价 44

二、分用途地价测算 45

三、综合地价测算 46

第八节地价指数测算 47

一、区段地价指数的测算 47

二、溧水区城区分用途地价指数的测算 50

三、溧水区城区综合地价指数的测算 50

第三章基准地价更新 53

第一节区段基准地价的确定 53

一、区段基准地价测算方法 53

二、地价区段平均地价测算结果验证 53

三、地价区段基准地价确定 54

第二节级别基准地价的确定 57

一、土地级别划分的原则 57

二、土地级别划分的技术方法 58

三、土地级别的初步划分 58

四、土地市场交易资料测算法验证 61

五、土地级别的确定 62

六、土地级别面积量算 63

第三节地价空间分布特征与级别基准地价的变化 68

一、地价的空间分布特征 68

二、级别基准地价的变化 69

第四节区段基准地价评估宗地地价修正体系的建立 69

一、宗地地价影响因素的确定 70

二、地价区段基准地价评估宗地地价影响因素权重确定 70

三、各因素影响地价修正幅度的计算 72

四、地价区段基准地价修正系数表及其说明表编制 72

五、其他修正体系的建立 73

六、土地用途修正系数 73

第四章地价状况分析 74

第一节地价水平及其变动分析 74

一、综合地价水平与整体变化趋势 74

二、不同用途地价水平与变化趋势 74

三、不同区域地价水平与变化趋势 75

四、不同季度地价变化趋势 76

第二节城市地价与房地产市场之间的关系 76

一、城市地价与房屋供应之间的关系 76

二、城市地价与房屋销售之间的关系 76

三、城市地价与房地产价格之间的关系 77

四、城市地价与土地市场协调状况 77

第三节地价动态变化与社会经济发展指标关系分析 77

一、城市地价与经济发展之间的关系 77

二、城市地价与居民可支配收入增长之间的关系 77

第五章地价变化趋势预测分析及政策建议 78

一、2016年宏观背景分析 78

1、宏观经济政策与形势 78

2、货币政策走势 79

3、房地产调控政策走势分析 80

4、房地产市场走势判断 81

二、2017年溧水区地价变化趋势分析 82

1、房地产市场走势 82

2、土地市场走势 82

3、地价走势 82

三、政策建议 82

第六章住宅用地标定地价体系的更新 85

第一节标准宗地的选取与更新 85

一、标准宗地选取的标准 85

二、标准宗地选取要求 86

三、标准宗地选取与更新 86

第二节标定地价的测算