产品研究 - 叠拼类产品研究分享.pptxVIP

;目录;;区位;优势：户型朝向分配合理，起居室和卧室均布置于南向，面积分配合理，起居室和主卧在基本功能的基础上增加了舒适性；分区和动线组织合理，特别是厨房和餐厅的布局，中西厨分设；创新点是多布置了一个家庭厅。

劣势：入口走廊过长，浪费面积，室内没有悬关；主卧的舒适度还有提升空间，可以加阳光室和阳光露台。;优势：B1F,采光庭院，风景优美错落，地下影音室、沙龙，高品位享受；主仆分离入户，生活不受干扰；地下车库直接入户，方便快捷。F1,庭院、电梯均可入户，超大面宽奢华起居室，垂拔空间，可俯瞰地下影音室；中西厨分设，布局合理。F2,主卧套房，浴室、开敞更衣间、书房使主卧的舒适度跃升；次卧景观情趣露台，增加舒适感受。

劣势：主卧的舒适度还有提升空间，可以加阳光室和阳光露台`;区位;花盛香醍;区位;A户型;B户型;C户型;D户型;天津万科水晶城;总体规划功能分区明确，产品结构清晰

结合局部组团及组团景观，形成私密、半私密、与开放的主景观体系同严谨的三级交通管理体系

单体产品南北入户，形成局部的组团景观

产品层层退台增加邻里氛围，提高产品品质

露台小院的运用增加了产品附加值，提高了产品竞争力;产品面积在128-186平米之间

户型方正，大开进小进深，产品品质较高

户型功能分区明确、动线清晰、细部尺寸合理;基本情况

地点：东丽区东丽之光大道东丽湖·万科城内

占地面积：273万m2

建筑面积：130万m2

(二期占地12万平米，总建筑面积11.8万，容积率0.98)

总户数：1099户

容积率：0.9?

物业类型：花园洋房?情景洋房\宽景洋房\瞰景洋房

主力户型：120-200平米

均价：6000元/平方米

开盘时间：二期城市天籁2005年12月瞰景洋房14、17号楼06年10月1日开盘

绿化率：40%

电话24880888

开发商：天津万科房地产有限公司;区位;主力户型平面图;;京城雅居、山水凤凰山和万城华府的对比可以看出产品不再是满足居住基本需求的客源而是提高到高档舒适的高档客源，并针对性地加入了车库、电梯等设计元素使得产品在别墅品质下形成高强度的开发形式。;目前市场大多数产品为3??TOWNHOUSE，高端产品则强调了两层产品。;一般的Townhouse，进深稍大，房间中就难免有光线照不到的“黑色区域”。中庭的设计，极大增加了户内采光量。“一般的Townhouse都是前院、后院，产品在中间加入17平方米的中庭，整个空间就活了”。;每家每户至少有3个庭院：前院，后院，中间庭园，此外还有露台花园，阳台小景。可以说每一间房子都与自然发生关系，每一扇窗子都能看见风景;双入口，即房屋有两个入口，供主人和佣人分别使用；双客厅，是将会客厅与家庭室分开，使家庭内外交往各有独立的功能空间；中厨和西厨的双厨房设计；双主卧是润泽庄园的创新之举；还有方便不同生活动线的双流线，叠拼别墅中上下户型客厅双倍高度的双挑高；在主卫生间，面盆、马桶、淋浴、更衣室也都是双倍的，为男女主人分别贴身打造……;龙湖·花盛香醍，别墅的下跃层。;六、电梯错开独门入户;在总层高5米的空间，设计一个夹层，分出一个上层空间，可以为一个和式茶室，突出一种情调。;八、南北开口独立入户;九、叠拼与叠拼概念置换;70/90的报批做法;;产品角度;;1、低容积率、高品质产品（没有特殊条件限制,做不过小独栋别墅产品）