NIFD季报-2024Q1房地产金融：以旧换新政策有新意，政策效果待检验.pptx

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《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研

究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。;

特别鸣谢

贝壳研究院对本报告提供数据支持;

以旧换新政策有新意，政策效果待检验

摘要

房地产市场运行方面，2024年第一季度房地产市场的表现较弱，房价普遍下跌，同比降幅有所扩大，但环比降幅有所收窄；新建商品住房销售额仅为1.85万亿元，同比下降三成；住宅开发投资规模继续下行，土地交易市场仍未能摆脱低迷状态，行业景气程度达到历史低点；住房库存创2017年以来新高，“去库存”成为住房市场当前最重要任务之一。

个人住房金融方面，2024年第一季度末个人住房贷款余额规模为38.19万亿元，环比止跌；个人住房贷款利率继续下行，部分城市首套住房贷款利率低至3.35%；但是居民新增购房时使用财务杠杆的意愿有所下降。房企融资方面，2024年第一季度末房地产开发贷款余额13.76万亿元，同比增长1.7%，继续保持正增长；房企境内信用债的发行规模为1171.89亿元，同比下降16.04%；房企境外债发行规模为37.54亿美元(约为人民币266亿元)，同比下降34.12%，且主要用于债务重组置换高息境外债。

房地产政策方面，政府部门从供需两端持续优化房地产政

策措施，支持住房市场需求的释放和房企融资的改善。重要政策包括：住房限购政策的逐步退出；城市房地产融资协调机制的加速推进落实；住房“以旧换新”政策的推出；密集出台的住房公积金新政。

展望未来，房地产市场运行方面，我们相信随着住房限购政

策的逐步退出，住房“以旧换新”政策、房地产融资协调机制、;

住房公积金新政的落实，消化存量房产和优化增量住房政策措施的推出，房地产市

场的供需两端均会有所改善。房地产金融方面，我们认为个人住房融资有望进一步改善，以更好地支持刚性、改善性住房需求的释放；房企信贷融资也会随着获批“白名单”项目贷款的发放进一步增加，但是房企债券融资可能还会进一步下降。从风险方面来看，有以下几点风险点需要持续关注：第一，商业银行房地产行业贷款不良率、不良余额的持续上升；第二，经营贷违规置换个人住房贷款风险的逐渐暴露；第三，出险房企违约债务的处置。;

目录

一、房地产市场运行形势...................................1

(一)住房价格普遍下跌.................................1

(二)新建商品住房销售额同比下降三成....................2

(三)住房开发投资规模仍下降............................3

(四)房地产行业景气程度达到历史最低点..................4

(五)土地交易市场仍未能摆脱低迷状态....................5

(六)“去库存”成为住房市场当前最重要任务之一..........5

(七)住房租金价格水平同比小幅下降......................6

(八)租金资本化率基本保持稳定..........................7

二、个人住房金融形势.....................................8

(一)首套住房贷款利率可低至3.35%......................8

(二)个人住房贷款余额规模环比止跌......................9

(三)居民新增购房时使用财务杠杆的意愿有所下降.........10

三、房企融资形势........................................11

(一)房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长...........11

(二)房企境内外信用债发行规模均同比大幅下降...........12

四、房地产市场重要政策分析..............................13

(一)住房限购政策正在逐步退出....................