土地估价的剩余法(1).pdfVIP

教案（正页） 课程名称： 剩余法 学时： 4 上课周次： 10-11 1. 教学目的和要求： 1) 理解剩余法的概念、理论依据及其特点； 2) 掌握剩余法的适用范围和条件； 3) 掌握剩余法的计算公式及估价步骤； 4) 熟练运用剩余法评估土地价格 2. 教学重点和难点： 1) 剩余法的计算公式及估价步骤； 2) 运用剩余法评估土地价格 3. 教学进度： 章节名称 学时 第 1节 剩余法的基本公式； 1 第 2节 剩余法的适用条件 1 第 3节 剩余法应用案例 2 4. 教学内容： 1、利用剩余法评估土地的基本公式为 V ＝A- （B+C） 其中； V——购置开发场地的价格 A ——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值 B ——整个开发项目的开发成本 C ——开发商合理利润 实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为： 土地价格＝房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息 2、需要注意的假设和限制条件 2.1 尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但 剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水 教案（正页） 平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价 格水平的细微变化， 同时在开发期间不但租金和售价会上涨 （下降），各类开发 成本也会上涨 （下降）。因此， 剩余法估价隐含着这样一个假设： 剩余法估价中 涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生很大的变化。当然，若采用剩余法 进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预 期租金、售价及成本数据做出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金 流量法或贴现现金流量法进行评估。 2.2 假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上 涨的影响。 2.3 假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。 3、例题 3.1 估价对象概况 待估宗地为七通一平的待建筑空地，已取得规划许可修建写字楼，准许总 建筑面积为 8000 平方米，土地使用权年限为 50 年，现在招标出让。 3.2 估价要求 某开发公司希望参加此地块招标， 要求估算其目前所能投标的最高地价额。 3.3 估价过程 a、选择估价方法。该宗地为待开发空地，宜采用剩余法估价。 b、确定最佳开发利用方式。 根据城市规划要求， 该宗地的最佳开发利用方 式为修建 8000 平方米的写字楼。 C、市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进 教案（正页） 行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为 2 年，取得土地使 用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为 90 ％，每建筑平方米的 年租金预计为 300 元，年出租费用为年租金的 25％。建筑非和专业非第一年投 入总额的 40 ％，第二年投入其余的