2008年长春市天茂城中央营销策划方案.ppt

突出重围 ——天茂·城中央08特别行动 两个月住宅销售清盘 （解决库存403套住宅） 实现销售总面积50032平方米 在现阶段市场状况下 我们最有效的手段就是价格 付出相当的代价与牺牲，大幅度的降价吸引市场眼球 达成目标！！！ 付出代价完成目标 付出代价完成一定销售 付出代价而没有达到预期目标 引发群诉的可能 短期内影响商业的消化 其他开发商跟进，形成混战 结合市场情况和自身情况 如何衡量价格标尺，才能产生市场反响 达到预期销售 从开发商角度出发 3000元/平方米可以减少代价， 但是按照市场情况来看肯定不能完成销售目标。 3000元/平方米价格在市场上，产生波澜不大 单价抗性不可能支持我们的销售速度 客户不会为此买单 价格释放前尽量加强近期物业服务， 提升品质尽量减轻敏感期业主反应 辅助手段：价格预测 房地产报刊登二手房销售信息 测试市场关注度，和消费者心理价格 老业主资源利用—业主活动一 主题 分享感恩，心的收获 ——感恩节老业主亲情回馈 形式 邮寄贺卡+短信祝福+业主小礼品+特惠促销 时间 11月27日 西方感恩节 构想 11月的第四个星期四是西方的感恩节，增加业主与项目之间的情感，营造温馨的社区氛围 制作精美感恩节贺卡，送入每户业主手中，辅以精美小礼品 亮点 在敏感时期加强对老业主关怀，借此时机推出降价优惠 老业主资源利用—业主活动二 主题 和圣诞老人有个约会 形式 圣诞节老人表演+园区氛围营造 时间 12月25日 圣诞节 地点 园区 构想 营造欢乐的气氛，在园区举办活动，吸引大量人气聚集。 提供圣诞老人服装和业主拍照，由几名圣诞老人做滑稽表演，派发小礼品。 亮点 缓解因降价为老业主带来的紧张气氛，并且加强新客户的心理预期 圣诞包装 圣诞包装 老业主资源利用—业主活动三 主题 新年音乐会 形式 音乐会+新年大礼 地点 东方大剧院 时间 1月1日 元旦 构想 辞旧迎新是客户回馈、树立口碑的最佳时机，以音乐会的高雅气质衬托项目品质度，提升美誉度，体现大盘气质。 亮点 在东方大剧院举行新年音乐会，加重量级新年大礼回馈。 推广策略实施—多元立体资源 使用多种推广手段，积累大量客户，提高到访量才能有效达到销售目标 团购 小众 大众推广 多元立体资源——团购 汽车厂集团公司列表 1、中国第一汽车集团公司总部 2、一汽解放汽车有限公司 3、一汽解放汽车有限公司卡车厂 4、一汽解放汽车有限公司车桥分公司 5、一汽解放汽车有限公司发动机分公司 6、一汽解放伊顿变速箱有限公司 7、一汽贸易总公司 8、一汽轿车股份有限公司 9、一汽轿车销售有限公司 10、一汽马自达汽车销售有限公司 11、一汽轿车股份有限公司第二发动机厂 12、一汽-大众汽车有限公司 13、四川一汽丰田汽车有限公司长春丰越公司 14、富奥汽车零部件有限公司散热器分公司 15、联合铝制散热器有限公司 16、富奥汽车零部件有限公司减震器分公司 17、一汽-杰克赛尔汽车空调有限公司 18、一汽光洋转向装置有限公司 多元立体资源——团购 19、一汽东机工减震器有限公司 20、中国第一汽车集团公司技术中心 21、机械工业第九设计研究院 22、长春一汽启明信息技术股份有限公司 23、一汽铸造有限公司 24、一汽铸造有限公司铸造一厂 25、一汽铸造有限公司铸造二厂 26、一汽铸造有限公司铸造模具设备厂 27、一汽铸造有限公司特种铸造厂 28、一汽铸造有限公司有色铸造厂 29、一汽模具制造有限公司 30、中国第一汽车集团进出口公司 31、长春一汽四环汽车股份有限公司 32、长春一汽四环汽车股份有限公司专用车分公司 33、长春一汽工艺装备有限公司 34、富奥汽车零部件有限公司机电制品分公司 35、长春一汽蓝迪自动化工程有限公司 36、长春一汽嘉信热处理电镀科技有限公司 37、长春一汽综合利用有限公司 多元立体资源——团购 一汽部分单位工人工资参考表 一汽大众：合同工3000元， 一汽轿车：3000元左右 一起动能：3000元左右 社会事业部：3000元 技术中心：4000元左右（技术员） 一汽启明：合同工2000元，正式4000元 一汽集团财务控制部：5000元 汽车产业开发区教育局：2000-3000元 一汽铸造：2000元 巴特勒：2000元 一汽嘉信热处理：2000元 …… 多元立体资源——小众传播 推广手段：DM