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《盐城市集体建设用地 使用权流转办法》及《盐城市集体建设用地使用权流转实施细则》解读 导读： 一是《集体建设用地使用权流转办法》文件出台的背景。 二是《集体建设用地使用权流转办法》中需要理解掌握的概念。 三是实行集体建设用地使用权流转的优势。 四是集体建设用地使用权流转的条件。 五是集体建设用地与国有建设用地出让两者之间区别。 六是集体建设用地流转所要注意的事项。 一、《集体建设用地使用权流转办法》出台背景。 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》为集体建设用地使用权流转/ 《盐城市集体建设用地使用权流转办法》的出台就是要加快建立城乡统一的建设用地市场，改革农村集体建设用地使用制度，推动农村集体建设用地在“三不一符合”的前提下进入市场，与国有建设用地同地同价同权。因此，《办法》的出台是规范集体土地市场的必然需要。 二、文件中需要理解掌握的几个概念： 1、集体建设用地（细则第一条）：集体建设用地是指农民集体所有的土地上用于建造建筑物、构筑物（包括住宅和公共设施、工矿、交通水利设施、旅游等）的土地。（不含其地下资源和埋藏物等）。 2、集体建设用地流转（办法第二条第二款）：是指集体建设用地在保持所有权不变的前提下，其使用权通过出让、出租、转让、转租等方式发生转移的行为。 3、“三不一符合”，即：集体建设用地使用权流转必须坚持在县域范围内建设用地规模不增加、耕地面积不减少、农民利益不受损、符合土地利用总体规划和用途管制制度的原则。 4、集体建设用地移位流转（办法第5、6条、细则第5、6条）：通俗讲，是将零散、基础设施不配套的建设用地进行复垦。复垦出来的新增农用地和耕地作为市政府下达各县（市、区）年度流转指标依据，确定拟利用区规模与范围，再分批次向市政府报批。经市政府批准后，可以将报批的土地拟订具体的供地方案。这一过程称为集体建设用地移位流转。 5、集体建设用地所有权人： 根据《土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 （界定好集体建设用地所有权人，是明确集体建设用地流转收益分配的主体和关键）。 5、“土地流转净收益”（办法第12条） 即：土地流转净收益=土地流转产生收益-土地流转成本（土地流转成本包括复垦成本、拆迁、补偿成本和各项税费等）。 6、土地增值收益：为土地再次流转取得的净收益。 7、富余用地指标形成的土地级差收益：即通过土地移位流转所取得净收益，其收益归流出地（拆旧区）和流入地（建新区）集体组织所有。土地出租 / 三、实行集体建设用地使用权流转的优势 1、解决用地指标的问题。 随着经济社会的发展，用地指标难以满足项目对土地的需求，有限用地计划与经济发展对用地需求之间的矛盾日益显现，造成违法用地的发生，通过开展集体建设用地流转可以较好的缓解土地的供需矛盾，保障经济发展。 2006-2009年期间我局按照市局开展的存量建设用地整合利用工作要求，通过集体建设用地移位流转的方式全县共整合存量建设用地3200亩，分别保证了工业园、乡镇民营园工业、基础设施等项目用地，这项工作也就是集体建设使用权流转的雏形。 市政府出台《集体建设用地使用权流转办法》就是对前期开展的存量建设用地整合利用工作，通过文件的形式加以规范，《办法》第五规定：对于布局分散、基础设施不配套的集体建设用地应进行整理复垦，在满足本集体经济组织自身用地的前提下，富余指标通过移位流转予以调剂。 2、缩短了土地供地周期。集体建设用地在办法供地时不需再征收国有，不征收的优点在于可以大大的减少土地供地的周期，例如：本集体经济组织以外的人和单位，要使用一宗集体建设用地，按照法律规定，必须要先征收国有后，按政策办理供地手续，经营性用地，首先集体建设用地要上报省厅征收国有后才可以进入土地市场进行招拍挂，一个批次材料报省审批周期约需20天时间，加之经营性用地公告、竞买时间也需30日，整个过程需要两个月的时间，《办法》出台后，对集体建设用地可以进入交易市场进行招拍挂出让，减少了土地征收这一环节，缩短了供地周期。 3、突出了土地所有权主体的地位土地出租 / 现行法律规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，换言之，集体土地资产价值的实现只能通过征为国有而没有别的途径。 集体建设用地通过征收，将由集体转变为国有，集体经济组织及其成员，将永久性失去了在土地上投入、收益的权利。而集体经济组织和农民在土地征收的收益上，仅得到了一定的土地补偿，集体土地建设用地使用权流转突出了土地所有权主体的地位。土地所有权主体是农村集体经济组织，是将