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推行《北京市商品房预售合同》与 《北京市商品房认购书》示范文本 新闻发布会新闻稿 随着住房商品化改革的深入，以及北京市国际化大都市建设步伐的加快，我市房地产业得到了高速发展。目前，购买商品房已经成为广大人民安居乐业的重要选择。由于商品房的价值较高，众多消费者买房时，要花费大半生的积蓄。所以，商品房的交易秩序以及商品房买卖合同的签订和履行，直接关系着人民群众生活的幸福、社会的稳定和房地产行业的健康发展。 商品房预售交易是期房性质的买卖，专业性强、涉及法律关系复杂，客观地形成了在房地产开发商、销售商和买房消费者之间的信息不对称问题，给双方在签约过程中造成了许多困难。同时，由于合同的签订要早于商品房的建成，所以，在合同的履行过程中更会面临很多不可知因素和很大的不确定性，容易引发各类纠纷。此外，还有一些开发商利用强势地位，在预售合同中单方加入一些不公平、不合理的格式条款，进一步破坏了买卖双方之间平等的交易关系。同时，在商品房的认购环节中，过去由于没有合同示范文本，在开发商自制的商品房认购合同中，关于定金使用等问题的规定过于简单、含混也引发了不少的歧义和纠纷，亟需与商品房预售合同予以同时规范。 因此，为了维护双方当事人之间公平、公正的交易秩序，引导、促进房地产业健康发展，结合2005年3月我市即将实施的商品房预售合同网上签约和登记管理办法，北京市建设委员会、北京市工商行政管理局共同制订了《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》的示范文本。两部门曾于2005年1月12日共同召开了听证会，公开听取了消费者代表、开发商代表、消费者协会、房地产行业协会以及法律专家和律师的意见及建议。两部门在兼顾和平衡开发商与购房人权益的基础上吸纳了各方代表的意见，对示范文本的草本做了进一步修改和完善，并最终形成了两个示范文本的正式稿。希望通过示范文本的推行使用，有效引导买房消费者和房地产开发商、销售商依法签约和履约，并期望在商品房认购和预售两个重要环节中，平衡合同双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡问题，减少交易纠纷，并便利纠纷的解决。 一、《北京市商品房预售合同》的主要内容 1、对商品房买卖合同的类型进行了细分。 根据商品房的不同类型，针对各自交易特点，市建委、市工商局在制订《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本的同时，还将在近期制订推行《北京市现房和存量房买卖合同》和《北京市机动车车位预售合同》的示范文本。 2、对商品房交易的基本内容和交易中涉及的重要事项进行了规定和提示。 本次制订的商品房预售合同第一部分为房屋交易的基本内容，主要包括合同双方当事人情况、项目建设和预售依据、所售房屋层数、面积、户型、分摊等基本情况、抵押情况、计价方式、价款及付款方式等内容。此部分内容包括示范文本中的第一至六条，要求开发企业与购房人签订合同时，与其申请预售许可时向政府提交的项目情况和楼盘表信息及进行预售登记的相关信息相一致，从而增加预售商品房信息的透明度和对称性。 合同示范文本第七条起侧重双方对房屋具体事项的约定，在原有条款的基础上，增加了对商品房质量、装饰、设备标准和节能措施的约定；并对房屋交接、设计变更进行单独约定。该部分在不与相关法律法规、规定相抵触的情况下，强调了双方应具体协商自主约定。 3、对商品房交付的条件进行了细化，提供了多种方案供当事人选择。 在商品房交付时以下条件为可选择条件： （1）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表； （2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书； （3）出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明； （4）满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件； 其中满足第1、2条为《北京市城市房地产转让管理办法》规定的最基本的交付条件。此外，还有当事人还可协商其他方案作为商品房交付的条件。 4、对商品房质量问题的约定进行了完善，对具体质量问题做出提示。 按照建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的规定，住宅工程质量问题应在销售合同中明确。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。 5、提出了节能措施的约定。 能源问题是关系我国长远发展的战略问题。随着房屋建设的快速增长和