5A级写字楼标准详解及案例.ppt

5A级写字楼标准及案例研究 Company name 摘要： 本文从7个方面详细阐述了5A级写字楼应该具备的标准，并列举上海、北京两地地成功的写字楼案例进行说明。 良好的区位环境包括交通环境、办公环境、商业环境和文化环境。 商业环境：位于城市现有或潜在的商务中心区，周边商业氛围和业态良好，存在较少制约因素。 交通环境：临近两条以上的主干道，便于驾车、出租车到达，另外配有便利的公共交通，有地铁和公交车直达。 文化环境：周围人文环境良好，靠近大学、研究机构、历史遗迹等等，如上海的五角场和北京的中关村。 办公环境：国际化水准的写字楼既要有便捷的交通和优良的商力条件，又要有一个良好的办公环境，达到闹中取静的理想状态 地段位置以及写字楼品质是决定写字楼租赁需求的租金价格的首要因素。上海超过70%的甲级写字楼都集中在南京西路商务区、陆家嘴商务区等中心商务区。与周边区域相比，这些核心商务区租金水平和出租率都明显较高。 地段包含的要素很复杂，包括商业氛围、业态等因素。 例如：上海北京东路的东银大厦和科技京城，它们处于南京西路商务区，地理位置优势明显，但是之前也曾面临着较多制约因素，如老式里弄、路面狭窄、沿街遍布五金商铺，影响了商业的商务价值，随着北京路整体定位的调整，这些制约因素才逐渐消失。 写字楼的品质包含很多因素，最主要的是大厦的整体外观和知名度，其他包括建筑质量、空间布局、层高、规模等等，在这些方面一些新建的写字楼，尤其是2000年以后兴建的写字楼具备一定优势。高端客户，尤其是近期写字楼租赁的主力—国外金融企业对写字楼的品质和地段要求非常挑剔，而不过分看重租金成本。 装修风格： 产品外立面、大堂的高度面积与装修风格的协调统一，电梯间的装饰与光感，办公间、走廊与卫生间的装修标准协调统一。 用材用料： 外立面：外立面采用高档次的国际化外装修，进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料 大堂和走廊：宽敞的大理石大堂和走廊 公共部分地面：应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯 公共部分墙面：大理石、高级墙纸或高级漆 电梯间：电梯间应为不锈钢、大理石 卫生间洁具：卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等 。 设备配备3A-5A以上的标准，包括： 供电系统 日常电力供应须为10KV高压两路供电； 低压配电为密集型母线槽，集中安装于大厦低压电井； 所有独立电表均安装于每层低压电井内； 另配备进口发电机组作应急电源； 办公层电容量为60VA/㎡～120VA/㎡，后备电源每层容量达60KVA 左右。 空调系统 国际品牌中央空调系统，利用水冷冷水机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务 15 ㎡～20 ㎡左右； 具有中央后备空调，当市电断电而后备电源发动，后备空调量大概是正常情况下的四分之一，送风末端设备为VAV BOX 加采暖功能； 办公室内设计温度为22℃～24℃、湿度55%，新风量为 10 升/秒/人，入口大厅，电梯大堂，公共走廊均有空调提供，设计温度为25℃左右； 每层公共洗手间均设抽风系统及经走廊抽送空调到洗手间，设计温度为 26℃～28℃ 间。 卫星接收系统 采用卫星地面自动跟踪接收系统，收看中外电视频道。 电梯 客用升降机为进口机组，升降机搭载人数每台为最少 16 人、1200Kg，速度最低为2.5m/s，每次大堂等候时间不超过30 秒; 电梯分层区域每区大约为八到十五层，集群控制; 升降机有IC 智能卡控制系统。其功能为非办公时段保安管理操作功能; 最少配备独立货用升降机一组、独立行政电梯、独立消防电梯。; 有远程监视及对讲电话，轿厢内有闭路监视探头。 音响系统 走道，门厅，车库，电梯、大堂等公共场所均装配消防播音及音乐播放系统。 消防系统 配备齐备的自动喷淋系统，消防栓，防火卷闸分区，编程火灾自动报警系统。 楼宇自动化 设备控制监视点—监测，控制及记录设施设备的运行包括冷冻水机组、电力系统、水 泵、电梯、扶梯、空调机/新风机、照明系统、保安巡更系统等等。 保安监控系统 各主要出入口信道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作二十四小时监控录映，各消防信 道门均配门磁监控。 数据通信系统 平均每十米至十五米建筑面积设有一条电话线，每单位配备 10 条IDD 长途直播电话及传真线路，采用卫星地面接收站系统。光纤结构化布线系统，总系统可达 1000mps。每层均配有一对多模光纤线，提供 100 mps～1000 mps 频带，并预留两组（二对）备用光纤，以配合发展使用。 合理的业态布局能够使写字楼的整体服务水平有所提高。近两年建成的甲级以上写字楼都是集商场、餐饮、娱乐、办公于一体的综合性物业，很多甚至设置专门的商务中心。 世界五大行： 1 第一太平戴维斯（英国） 2 世邦魏理仕（