我国宅基地使用权流转法律制度分析研究.pdf

摘 要 宅基地使用权制度是我国特有的不动产用益物权制度。该制度直接关系到 我国九亿农民的立身之本，理应受到立法和学理研究的足够重视。但我国目前 有关宅基地使用权流转的立法资源严重匮乏，学理上对宅基地使用权的性质、 特征和对现行流转制度的反思也存在相当的欠缺。基于此，本文就我国宅基地 使用权流转问题进行分析与探讨。 论文除引言外，共分为三个部分。 第一部分为宅基地与宅基地使用权的分析。宅基地特指农村居民取得的用 以建造房屋以供居住的集体所有土地。宅基地的范围除了居住及附属用房用地 外，还应该包括庭院用地。宅基地使用权是指农民在依法取得的本集体经济组 织所有的土地上建筑房屋并居住使用的权利。从历史的角度看，宅基地使用权 可以分为农村宅基地使用权和城镇居民宅基地使用权，但是，1998年《土地管 理法》实施后，宅基地使用权已经是专指村民所享有的权利了。 第二部分分析和归纳了宅基地使用权的法律属性和特征。通过对宅基地使 用权与土地使用权、地上权、地役权、居住权等相关权利的比较分柝，可见宅 基地使用权和这四种用益物权是有明显差异的，因而它是一项独立的财产权。 它不仅在法律上具备权利的构成要素，而且实践中也是被农民当作“家产”看 待的。宅基她使用权还是一种不动产物权，它符合物权的特征，且世冥各国的 民法或财产法都将土地使用权作为不动产物权来规定的。宅基地使用权是他物 权中的用益物权而非担保物权，其完全具备用益物权的三性，即用益性、独立 性、占有性。由于我国公有制特征和宅基地使用权制度本身负担的是社会保障 功能，故我国宅基地使用权与传统用益物权存在很大的差异。和一般用益物权 相比，宅基地使用权具有主体的身份限制性、用途上的限制性、无偿性、无期 限性、客体的单一性、量上的有限性和流通限制性等法律特征。 第三部分为我国宅基地使用权流转制度的重构。该部分围绕三个问题进行 阐述：一是我国现行宅基地使用权流转制度的主要规则；二是我国现行宅基地 使用权流转制度的反思：三是我国宅基地使用权流转制度的重构。 宅基地使用权取得有原始取得和传来取得之分。由于传来取得所起作用较 微，故文章主要对原始取得的主体资格要件、取得程序要件和实质审查要件进 行了归纳和总结。宅基地使用权的消灭需具备特定的法律事由，主要有宅基地 使用权的收回、宅基地的征用、宅基地使用权的抛弃和宅基地本身的灭失四种 消灭方式。本文对现行宅基地使用权流转制度的理论缺陷进行了剖析，并对宅 基地使用权流转制度在实践中出现的突出问题进行了归纳，以此说明我国宅基 地使用权流转制度亟需改革。 关于新型宅基地使用权流转制度的构建，本文从两个方面进行了论述。首 先是明确新型宅基地使用权流转制度的构建原则，即重个人利益，兼顾集体和 国家利益原则、明晰宅基地权属关系原则、适应中国市场经济发展需要原则、 借鉴国外成熟的立法经验原则、效率优先兼顾公平原则、汲取司法实务经验的 原则和集约用地原则。 我国宅基地使用权流转制度的重构措施主要有：一是完善我国农村宅基地 所有权制度，明确宅基地使用权的主体，同时应确立宅基地使用者对宅基地所 具有的收益权和最终处分权；二是完善宅基地使用权的取得制度，放丌传来取 得主体的身份限制，突显宅基地所有权人决定权。三是建立宅基地有偿使用制 度，应该循序渐进，首先收取超占费，然后在占地标准限额内逐渐实现有偿化。 四是确定宅基地使用权为有期限物权，可以60年为限，辅以期满续展制度。 关键词：宅基地宅基地使用权流转重构 Abstract is ofrealestateinour The tousehousebasea beneficial right special right chin乱Thisonthe tousehousebaserelatestothe of system fight living900，000，000 in farmers andthereforesh