定位策划-住宅区-同策-2011年6月3日合源地产瑞丽市C地块项目项目定位及产品规划建议.ppt

以市场及客户导向 战略目标导向 品质高档与成本平衡 突出产品力 产品规划遵从的原则 社区规划排布原则 做足容积率，实现利润最大化 商业与住宅分隔，保证住宅居住品质 充分利用地形，打造中心特色景观轴，提升项目内部资源价值 适应瑞丽的气候条件,保证充足的采光与通风 过程思考 设计打造一个什么怎样的高品质社区？ 二房、普通三房 普通三房、舒适三房 四房 商业 中轴景观带 地块红线 占地面积 建筑面积 容积率 建筑密度 34000 98640 2.9 22.50% 过程方案1 二房、普通三房 普通三房、舒适三房 四房 商业 地块红线 占地面积 建筑面积 容积率 建筑密度 34000 83470 2.5 29% 大平层区 过程方案2 二房、普通三房 普通三房、舒适三房 四房 商业地块(占地10300m 2) 中轴景观带 地块红线 占地面积 建筑面积 容积率 建筑密度 34000 102265 3.0 24% 商业 2372m 3675m 3968m 2400m 2 2 2 2 平面方案 一个高绿化、低覆盖的纯高层景观社区 户型配比 面积段 层数 套数 面积 套数比 面积比 二房 85-95 31 168 17670 27.6% 17.3% 普通三房 130-140 31 310 41540 46% 40.6% 舒适三房 150-160 31 124 19840 18.4% 19.4% 四房 180-200 27 54 10800 8% 10.6% 商业 2-3 12415 12.1% 总计 674 102265 100.00% 100.00% 户型面积配比 产品专项建议 外立面是客户对项目品质的第一印象 社区景观是楼盘层次的集中体现 户型附加值带给客户直接利益上的实惠 项目营销的重力推手： 产品细节与客户关注点 用立面、景观展现项目品质，吸引客户眼球。 增添户型附加值作为项目最大重点，以较低的投入拉升最大的产品价值。 低 高 产品要素客户影响力 成本支出 客户影响力 立面材质建议 瑞丽市场住宅外立面大都采用普通涂料，缺乏质感与美感。 结合市场与成本的综合考虑建议本项目外立面材质选用部分石材+真石漆或面砖，即可作为项目卖点，突出项目品质质感的同时又可控制成本支出。 低 高 外立面：品质感的直观体现 √ √ √ 建筑风格设计原则 当地建筑立面风格形式单一，缺乏独特性。本项目立面意在体现城市发展的时代气息，引领潮流独树一帜，与瑞丽住宅立面形成显著的差异性。 体现厚重的质感，尽显豪宅的气势，打造瑞丽财富圈层高品质社区。 瑞丽气候炎热，紫外线强烈，西晒严重，居住活动以室内为主，建筑采用板式结构，南北通透，适应瑞丽特殊气候下的居住特点。 体现质感 突出文化品味 树立独特风格，展现个性气质 因地制宜，适应当地气候 实用性、品质感、成本低（较同类）可以比较融洽的结合在一直，关键是找到平衡点。 节约成本，兼顾品质、性价比 建筑风格：精神内涵的外在昭示 商业市场小结 市场饱和度高， 只有业态、规划及运营模式创新才有机会。 Part 3 房地产市场解析 ——房地产整体市场研究 ——住宅市场研究 ——商住市场研究 ——商业市场研究 ——市场研究总结与启示 供应 产品 价格 大量楼盘将集中供应，创新型产品，差异化定位路线成为项目跳脱市场竞争压力的有效手段； 市场价格集中上涨后，排除地段、配套等外部因素，产品本身提炼成为拉动售价的必要手段； 市场产品品质层次较低，无论从立面、景观、物管、附加值，配套等方面皆满足不了消费者对高端舒适型产品的要求。 品质社区 机遇捕捉——住宅 机遇捕捉——住宅 客户认知 外地客户是瑞丽购房群体的主要构成，占7成左右，良好的政策导向及较低的价格是吸引客户的关键 大量外来人群的进驻及城市化进程的大环境影响了瑞丽当地人的购房心态，从满足基本的居住功能逐渐转变为对居住品质、生活品质的追求； 营造品质社区，以高品质扩大项目影响力，针对性导入高端客群 商住市场 机遇捕捉——商业 价格 商住房房价涨幅快，两年涨幅达300%； 品质 整体品质较差，户型单一，细节处理随意 去化 个体经商人员多，促进商住房去化，目前可售房源不多。 商业业态 珠宝类零售、摩托及汽配类业态已形成一定规模，具备一定的租金承受能力 商业格局 业态比例失衡，专业市场比例大，中高端休闲、娱乐、餐饮类匮乏。 商业目前已处市场细分阶段 发展阶段 机遇捕捉——商业 商业市场 商住市场 商业市场 机遇捕捉——商业 满足社区居民的日常生活配套需求；满足主城区核心功能外拓的商业、商务活动需