长沙双瑞藏珑2011年营销执行方案.ppt

双瑞藏瓏2011年营销执行方案;报告思路;2011年目标;目标下思考的核心问题;报告思路;2010年年初，春季及两会前调控风声初现，以行业政策调整为主;2、新政后的二线城市： 理性对待，区别对待，二线城市表现普遍好于一线城市;3、长沙市场整体表现良好：在今年4月起的政策调整中表现稳定，价量波动中重回上升通道;;5、新政后楼盘分化： 品牌明星大盘影响不大，同时也有部分差异化项目依靠独特产品或营销手段实现市场超越;新政后长沙市场趋势小结：政策调控对长沙有一定的影响，但经过前几轮调控之后，消费者对政策敏感度降低，且长沙市场购买力强劲，政策影响不大。;报告思路;单核中心城市扩张;在中部省市中的地位：国家级城市群实验区之一，长株潭两型社会建设实验区;长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者 长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心 其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的”极核。;投资开发层面 2010年长沙房地产市场开发完成投资稳步上升;投资开发层面 2010年长沙房地产新开工面积与竣工面积同比都呈下降趋势;长沙房地产市场投资环境分析;报告思路;供应产品特征：以80-140平2房3房为主 45-55平1房占7%，80-90平2房占31%，120-140平3房占45%，150-180平4房占15%，3房>2房>4房>1房;消化产品特征：以80-140平2房3房为主 1房8套/月，2房40套/月，3房60套/月，4房15套/月，3房>2房>4房>1房;片区目前在售项目剩余产品以舒适性大面积产品为主，少量小面积产品;片区目前在售产品价格：以藏珑、恒大、金色溪泉湾为代表的高端项目均价达到6000-8000元/米，而普通类住宅的均价在5000-5500元/米之间;价格特征：中高端住宅崛起，个别项目突破7000元/平 恒大雅苑精装修达7400元/平;供应特征：2007年出现商品房供应，历年供应量较少 2007年以前高层住宅以定向单位房为主，2007年后出现商品房，但每年整体供应少，不超过40万平。;未来1-2年内，市场预计供应量为217万㎡，项目多属早些年规划报批项目，因此整体上户型仍以大面积的产品为主;金鹰月湖区域市场小结 ;报告思路;从月湖说起, 2011 延续藏珑和月湖的渊源;1、烈士公园：长沙最大，人气最旺、游乐设施最齐全，历史悠久，有一定的纪念意义。;2、橘子洲公园：长沙的城市名片和形象，伟人毛主席的纪念圣地，兼具山、水、洲、城的景观资源及特色;3、岳麓山公园：风景名胜区，历史文化底蕴深厚;4、西湖公园：水世界文化乐园;月湖公园区位属性：世界级文化娱乐中心，项目所在的金鹰月湖板块聚集了最具湖南味、甚至是中国味的世界级娱乐项目;差异化方向;策略一：将月湖打造为长沙艺术文化的圣地及集散地。赋予月湖一定的文化内涵，以此区分于长沙其它四大公园，让月湖成为藏珑的符号标签和代言人。月湖文化艺术活动年，线上以艺术类大型活动，制造事件营销，提升项目影响力及社会关注度。;策略二： 将藏珑打造成长沙最具特色的文化社区，倡导“在家休闲”文化，营造极具文化内涵的社区文化，让业主享受月湖，享受生活。藏珑社区文化年，全年安排一系列社区活动，丰富社区文化，倡导“住家休闲” 文化，维系老业主，促进老带新，实现旺场和蓄客的双重目的。;营销活动计划;报告思路;营销总控图;推售时间表;报告思路;营销活动计划;各营销活动和旺场活动可联合月湖商家合作，联合炒作月湖配套;;活动目的：通过藏珑艺术文化元年启动仪式，宣布2011年为藏珑品牌价值元年年，同时配合皇家御用珍品展为项目起势，奠定藏珑文化基调。在短时间迅速唤起市场关注，聚焦市场人气。将品牌活动与项目逐步兑现的配套结合，以项目形象的提升带动品牌形象的跨越。 活动时间： 3月5日 活动地点：月湖公园 活动内容： 1、通过邀请广电名人汪涵担当主持人，活动当天出席品牌发布会，并与双瑞领导及市领导共同启动藏珑艺术文化元年。 2、双瑞2011年的企业理念和新VI的发布 3、“千年真迹，惊现长沙”皇家御用珍品展，乾隆、宋徽宗御用珍品展示，同时邀请湖南文化节名人现场泼墨挥毫。 4、由名画家为水岸商业街提名，庆祝水岸商业街开放。 活动炒作：“千年真迹，惊现长沙”皇家御用珍品展 报纸：潇湘晨报、整版硬广及新闻看点各1篇 网站：搜房、0730、焦点网，网络通栏、新闻、业主论坛炒作； 短信：短信全城覆盖;活动目的：以行为艺术展为长沙市民带来全新的文化体验。作为藏珑文化艺术年第二场