重庆报业地产项目报告.ppt

项目周边交通状况分析 直接临城市干道，可达性和展示性将大大增强； 完善的城市公交系统，对人流引入提供强有力的支持； 未来轻轨利用率提高，有效扩大客源范围； 地块紧靠的红锦大道为单行线，会在影响机动车到项目的可达性； 项目周边居住区居民 消费档次：中高档 消费类型：家庭型(餐饮、日常快速消费品为主，休闲娱乐为辅) 项目周边写字楼内及项目自身内部入驻商务人群 消费档次：中高档 消费类型：商务配套型(快餐、商务餐饮、娱乐活动为主) 其他区域目的性消费人群 来自机场、汽车站的中高档商旅人群 主题型：结合项目“传媒大厦”的主题发展，与周边中低档次的商业拉开距离 综合性：集合了购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等各种业态，为项目入住企业，酒店客户提供最大便利的配套服务。 产品建议‖商业产品建议‖项目体量推算（业态组合） 10000-12000 总计 2-3 300-400 1 品牌餐饮 1 100-200 1 商务中心 1-3 200-300 1 咖啡屋 酒店衍生商业 2-3 300-800 1-2 品牌商务餐厅 4 400-600 2 员工餐厅 2-3 300-400 2 咖啡馆 1 100-200 1-2 商务中心 4 2000~3000 4 会议中心 写字楼办公衍生商业需求 1 200-500 1 其他（小卖部等、小型餐馆等） 1 600-1000 1 银行 2-3 1000~1300 1 休闲娱乐会所 2-3 800-1500 2 品牌餐饮 服务社区商业 分布楼层 总体量 数量 业态定位 业态类型 本项目商业总面积在10000-12000平方米较为合适。 1：4.7 12250 69240.5 均值 24% 1：3 23000 95000 理想大厦 60% 1：7 10000 80667 弗瑞登 30% 1：6 7000 52491 加州1号 50% 1：4 9000 48804 总商会大厦 入住情况 裙楼商业体量与塔楼体量比 裙楼商业体量（㎡） 总体量（㎡） 楼盘名称 5 1.4 7 8.4 写字楼与商业比值 商业体量 (万平方米) 塔楼体量 （万平方米） 地上部分总面积（万平方米） 目前周边写字楼塔楼与裙楼比均值为1：4.7.既一平方米商业服务4.7平方米的写字楼。 周边写字楼商业目前入住率不高，尤其是理想大厦裙楼体量较大，入住率低，严重影响了商业的变现能力。 建议本项目裙楼体量与塔楼体量在1：5左右。由此推算本项目商业面积约为1.4万平方米 产品建议‖商业产品建议‖项目体量推算（类似项目） 根据业态需求与供应市场写字楼与商业关系推算，本项目合理的商业面积在1.25万平方米左右。 1．25 1.4 1．1 均值 （万平方米） 按照写字楼与商业体量关系推算 (万平方米) 按照业态估算 （万平方米） 产品建议‖商业产品建议‖项目体量推算（类似项目） 产品建议‖酒店产品建议 档次：高端商务酒店，房间装修档次4星以上。 体量：6000平方米 位置：塔楼中段5-10层 单个户型：25-35平方米 大堂要求：200平方米 电梯：需专门设置直达电梯，服务酒店 空调：分户式中央空调 装修：公共部分精装修，预留房间的厕所和落水 根据我们对重庆酒店经营管理公司高层管理者的调查，各大酒店管理公司对本项目有浓厚的兴趣，均表示本项目极为适合发展酒店。 根据我们调查，偏向于需求中高端商务酒店的管理公司对本项目房间需求量几乎都是在200套。按照平均30-35平方米/个房间计算，需求体量在6000-7000平方米左右。 酒店管理公司对酒店房间大小需求是在25-35平方米。本项目柱间距如达到7.5-8.5米，基本满足标准层内酒店房间的分割。 产品建议‖酒店产品建议‖酒店经营者需求 80%的客户均表示酒店的设置在塔楼中间部分，这样才能保证酒店足够的昭示面。如果按照6000平方米酒店体量，标准层1500计算，需在塔楼部分设置4层作为酒店。 酒店位置设置在报业集团自用部分和销售部分均可。具体位置需和酒店管理公司接洽进行量身定制。 电梯：需专门设置直达电梯，服务酒店 空调：分户式中央空调 装修：公共部分精装修 预留房间的厕所和落水 大堂：精装修，约200平方米。 产品建议‖酒店产品建议‖酒店经营者需求 一、地块分析 一、样本说明 四、项目运营模式 二、项目定位 三、产品建议 五、价格建议 大单销售 大单销售， 即面对大机构， 由大机构将写字楼物业整层或多层买下， 一次性成交。根据重庆市整层买写字楼客户情况的分析， 以及项目区域内客户情况的分析，可能整栋购买的客户主要包括三类：大型房地产（公司）、政府机关、外省市大型国企或政府机构及驻渝办事处. 投资机构整体收购 如在项目建设中开发商出现资金问题，也可以考虑由投资机构整体收购，但根据房地产