2012年武汉盘龙城高端项目酒店地块定位报告.ppt

物业发展建议 项目定位 项目发展突破点 市场分析 项目分析 项目发展方向初探 客户需求分析 报告结构 满足对象 配套设施及主要特征 规模及客房数 区位特征 类型 休闲旅游者，喜好自然及运动的度假游客 入住率需求会随季节变化，重点在于宾馆内外的娱乐设 施，如高尔夫、滑雪场、温泉、海滨浴场。包含不同类型的餐厅、会议和宴会场所 50-300间 既接待度假游客，也接待会议 临近主题公园、风景名胜区，旅游资源比较丰富 旅游 酒店 长途旅行的商务旅客、变换工作地点的企业人、因工作需要长期居住异地的客户等需求。 平均房价比同一区域内服务全的设施低，入住率一般高于提供全面服务的宾馆 不提供餐厅、宴会、娱乐设施或其他传统宾馆的服务。近年增长比重较大。 90-200间 可视性强、座落于城市主要道路，地处有效的商圈，接近目标客户，有一定规模的社会餐饮及娱乐配套 经济 酒店 商务、旅游、会议人群 会议厅、商务中心、夜总会、健身室等，配套设施较齐全 100-500间 地处城市商务、 金融、会展中心 一般小于会展酒店 商务 酒店 商务会展人群 提供会议、讲座、研讨会、商务洽谈等服务，配套设施非常齐全 400-500间 设置多个宴会和会议场所 与大型会议中心连成一体或彼此临近，通常拥有几个不同风格和价位的餐饮设施。拥有大量零售场所 会展 酒店 酒店属性分类表 可供发展定位方向 》本项目酒店从市场、区位、规模及客源等方面分析，不具备打造高档商务、会展、旅游酒店条件，但具备发展经济型酒店潜质； 1. 项目酒店发展方向 事实条件 项目自身条件： 临城市主干道，庞大社区规模、交通价值无法替代 与城市干道联体，发挥项目拥有的快捷交通、充足人流优势 市场成功案例： 经济型酒店发展较快，有较大的发展前景及空间 充分利用现阶段区域市场经济型酒店还处于起步的有利时机 打造高品质经济型酒店 客户需求： 项目周边酒店数量少，档次低，入住率高社区居民消费需求大 经济型酒店产品定位是必由之选 规避投资运营风险，寻求酒店最佳市场定位 市场导向： 市场高档星级酒店多以规模以上相关产业为依托筹建，本项目不具备相关条件 对策 1. 项目酒店发展方向 物业发展建议 项目定位 项目发展突破点 市场分析 项目分析 项目发展方向初探 客户需求分析 报告结构 建议项目以高品质特色经济型酒店打造，酒店功能以客房及康体为主，具体酒店功能为： 酒店 功能定位 客房 康体 娱乐 餐饮 停车 商务 1. 项目定位—酒店功能定位 200-400间 400间以上 200间以下 酒店规模： 品质 标间价格 （协议价） 黄陂广场酒店（规划） 三星 四星 五星 艳阳天时尚旅店 卓尔汉口北酒店（规划） 80元 180元 280元 380元 二星 经济型酒店 武汉盛唐国际大酒店（规划） 锦江之星 凯旋宾馆 腾龙大酒店 480元 新太子酒店 黄陂大酒店 汉尊假日酒店 ☆ 本项目 230元 2. 项目定位—酒店档次定位 本酒店客房规模建议在180-200间，理由如下： 投资适中，风险小，较符合武汉品牌经济型酒店客房数量； 主要服务项目周边人群； 以客房功能为主要盈利点，以康体休闲带动客房入住率。 小规模 —客房量在100间以下 中等规模 —客房量在150-200间 大规模 —客房量在200间以上 3. 项目定位—酒店客房规模 核心客户 重点客户 游离客户 用于康体、餐饮客户 旅游及其它客户 居住区居民、周边企业 4. 项目定位—酒店客户定位 若租赁给经济型品牌连锁酒店或私营企业主 30元/月/平方米 320 套房 230 标准间 180 单人间 280 商务间 价格（元/间/天） 房间类型 价格定位依据： 1.目前黄陂区酒店物业客房价格； 2.项目区位地段等自身条件因素； 3.拟招商酒店品牌及硬件设施支持； 4.项目未来开发价格上升空间。 5. 项目定位—酒店客房价格建议 集康体休闲、餐饮于一体的生活场 定位阐释 》康体休闲：弥补片区内康体休闲服务商业欠缺的情况，可引入大型浴场、KTV、银行网点等 与酒店契合点高，能形成互动的商业，并与项目已有商业业态相区隔。 》特色餐饮：餐饮对人流的拉动力很强，而且对于选址的适应性很强，风险相对较小，租赁较 有保障。 6. 项目定位—商业业态定位 50% 20% KTV、银行网点 餐饮、棋牌 浴场 20% 》商业部分作为酒店服务配套，建议在保障主力业态规模前提下，适当控制商业总体量，商业层数建议三层，总体量建议控制在6000㎡左右。 7. 项目定位—商业规模定位 价格定位依据： 1.结合项目周边商业租/售价水平； 2.项目业态组合； 3.市场预期及客户承租能力； 4.项目未来开