红日地产东湖明珠花园底商营销推广资料.doc

东湖·明珠花园底商营销推广方案 引 言 任何一种商品或服务的营销推广都必须从其特色出发来寻找市场突破口，商业地产项目的运营也不例外。底商作为商业地产的一个分支，和纯粹的商业的地产（购物中心、商业街、综合市场、百货商场等）相比，有其自身的特色，在对本项目的底商进行营销推广之前，弄清楚这一点，对于我们以后的销售推广应该有很大的帮助。 第一、辐射的范围不一样，消费人口的支撑不一样 纯粹的商业项目辐射的范围比较大，以人民商场为例，最北端的会去消费，最南端的人也会去消费，这就是商业的辐射力范围，而底商则不一样。底商最大的特色就是“底”字，我们很少会发现人民商场的人专程跑到那一个小区的底商去消费，这不符合人们的消费习惯。所以支撑纯粹商业项目的人口可能是全城的，但支撑底商的人口则99%是底商所在小区的人口。 第二、后期的经营管理也不一样 对于纯粹的商业项目来说，后期的经营管理对于这个项目的重要意义绝不亚于前期的商业定位和招商。因此他们一般都会采取统一的经营管理，有些甚至会请来专业的管理团队来运营。而底商则不这样。他们一般都是采取经营者自行管理的方式。小区的物业公司只对其提供雷同于住宅的物业服务，对于其经营管理和运营状况一般不会插手管理。 第三、业态定位的精细度不同 纯粹的商业项目，开发企业一般都会对业态做出非常明晰的定位，在商业布局的规划上要求都比较严格，具体在什么地方经营什么，不经营什么都有严格的规定。同时为了诛求商业上的群聚效应和为了方便管理，在业态的定位上都追求关联性和互补性，而底商在这一点上则相对要宽松的多。一般都是有经营者自主决定。 通过以上三个方面的对比和分析后，我们不难看出二者之间的差异所在，这些具体的差异对我们项目以后的销售推广有利有弊，就看我们去如何把握了。 第一部分 项目概述 项目的底商作为整个项目重要的组成部分，对于整个项目来说，不仅仅是能给公司带来丰厚的利润回报哪么简单。更为重要的是它是我们基础设施配套的一部分，他的繁荣与否对于整个小区业主生活的便利度有着至关重要的影响。对我们项目二期、乃至三期高层住宅的销售也很重要。因此如何运作，运作的好坏意义非常重大。 通过前期的估算，我们现在即将要发售的底商总面积为10425.56平方米，全部销售完毕后，按照现在定出的价格，总销售额大概在四千三百万以上。 从本项目商铺地段的好坏上来说，东面的商铺位置要好于西面，靠近东湖的商铺要好于靠近飘带河的商铺，划分的依据主要是未来几年内人气，因为东面的商铺毗邻酒钢紫轩花园，而西面的商铺对着的一方还是空地，未来有很大的不确定性。商铺具体楼号如下： 位置较好:东侧 20#楼、21#楼22#楼、西侧2#楼 位置一般：东侧27#楼、28号楼、29#楼、西侧3#楼、4#楼 位置较差：东侧30#楼西侧5#楼、6#楼、7#楼 同上。 第二部分 项目的市场环境 在项目的市场环境好坏与否这一点上，我们从以下两个方面来加以说明，一是外部的大环境。二是内部的小环境。 第一、外部的大环境 A、资金充裕，使得人们投资热情空前高涨 对于***这样一个人均消费水平位居全省首位的城市来说，并不缺少投资的资金。尤其是近些年来随着人们理财理念的提升，投资已经成为一项全民参与的运动。人们选择房产、股市、基金、收购文物等各种方式来投资升值，尤其以房地产投资最为火爆，这一方面与房地产自身相对来说保值更稳、升值更快的特性有关；另一方面也与其他投资方式盈利不高，不稳定有关。而在房产投资中，商铺的投资遥遥领先，坊间流传“投资商铺是金、投资写字楼是银，投资住宅是铜”的俗语就很好的说明了这一点。 B、就业环境相对困难使的投资人群增大 对于二级城市来说，本身私营企业的就不多，这就在一定程度上增加了人们就业的难度，再加上通货膨胀的原因，一些企业效益不好，工资不高或干脆发不出来，也使得一部分在职人员萌生了自己创业的念头。尤其是近几年随着各个高校的扩招，是个人就能上大学，但是学生毕业之后却无法就业，这些人也加入了创业大军，如何创业？开公司对大多数创业者来说，一是资金不允许，二是没有经验和合适的行业，这就使得许多人开始自己买商铺或租商铺来创业。 C、现阶段项目的竞争环境。 ◆广汇花园 国道商铺4900元/平方米 胜利路4600元/平方米 最小面积为50平方米 只出售不出租 ◆文化街底商 5000元/平方米 只出售不出租 最小面积为12平方米 除以上以上两个项目在售，还有我们邻近的酒钢紫轩花园，广汇大厦等其他的项目，这些都将是我们项目招商和销售的竞争对手