绿城长沙桂花城房地产的项目投资.doc

绿城长沙桂花城房地产项目投资第2章长沙桂花城项目市场环境与营销分析2．1绿城房产及桂花城项目简介2．1．1绿城房地产集团简介绿城房地产集团有限公司(以下简称绿城)，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市企业一绿城中国控股有限公司(股票代码：3900)的全资子公司【41。历经13年的发展，绿城已辖有50多家成员企业，拥有员工约1600多人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、新昌、海宁、德清、上虞、淳安以及国内北京、上海、长沙、合肥、郑州、青岛、乌鲁木齐等21个城市。至2007年8月底，在建项目总建筑面积达500多万平方米，累计土地储备总建筑面积1535万平方米。绿城专注于优质房产品的开发，产品形态涵盖别墅、城市公寓、度假公寓、酒店式服务公寓等住宅系列，同时涉及酒店、综合类项目的开发和营造。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2006年实现销售收入74亿元。自1998年以来，历年被金融机构评为3A级信用单位。绿城在近3年中连续名列中国房地产公司品牌价值TOPlO、中国房地产百强企业综合实力ToPlO，并两度蝉联浙江省房地产企业50强榜首；同时荣获“2005．2006年度中国房地产诚信企业”称号，并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。2．1．2绿城长沙桂花城项目概况绿城·桂花城位于长沙市雨花区体育新城附近，北靠长沙大道(原雨花大道)，南临博进路，东接高岭路，西依汉城路，交通便捷，配套完善。项目占地263亩，容积率1．5，建筑密度27．1％，绿化率40％以上，总建筑面积29万平方米，住宅面积约22万平方米，地下面积约7万平方米。项目由多层公寓、小高层公寓、高层公寓、大型会所、幼儿园及各类现代化生活服务设施组成，是低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代生活园区。'长沙桂花城项目由湖南绿城房地产投资置业有限公司开发，公司成立于2003年lO月，注册资金6000力-，为绿城集团全资子公司。公司主要设项目工程部、综合管理部、财务部、营销策划部、材料设备部、前期部、规划设计部、成本管理部、客户服务部。公司现有人员81人，平均年龄3 1．5岁，平均司龄18个月，公司员工多数为长沙本地人员。桂花城项目部由12人组成，主要由工程部副经理、5名土建管理人员和4名安装管理人员以及1名景观管理人员和资料员组成，公司成本管理部设工程现场。长沙桂花城项目预计分3期开发，一期开发约11万平方米，主要以多层为主，二期开发约lO万平方米，主要以小区中心花园点式小高层为主，三期开发约8万平方米，主要以汉城路沿线高层为主。项目总投资约10亿元，预计开发周期为6年。绿城长沙桂花城项目工程建筑总设计由浙江东方设计院设计，施工图深化设计由湖南建工集团设计院设计，项目一期工程由江苏南通第三建筑公司总承包，由湖南天鉴监理有限公司监理，湖南省质量监督站监督。景观由香港贝尔高林景观设计公司设计，室内装饰由上海雅狮室内设计公司设计。2．1．3绿城长沙桂花城项目建设规划方案2．1．3：l建设规划设计要求1．小区规划要点长沙桂花城小区规划具体控规按“规划设计要点”执行，同时注重以人为本，从功能配置与视觉体验两个层面提升楼盘整体品质；以环境为本，树立环境先行的观念，将建筑与环境同步、协调地考虑；强调整体性、多样性和均好性；重视户型的合理性和经济性，特别要注意地方的特点和需求【5】。2．建筑设计空间布局根据基地的现状，在设计中突出利用和改造现有地形、创造环境，把住宅融入环境中，处处体现居住的舒适原则和以人为本的开发理念，使之成为长沙的高档住宅小区；从社区的品质和定位而言，需要尽可能地拓展居住的景观环境空问；重视平面规划，形成建筑布局上的差异性，创造出起伏变化的建筑群体效果【6j；环境设计突出大尺度效果，形成绿地景观、水景、园景和建筑之间在空间尺度上的相互呼应；完备、合理、实用的公建配套，创造出高品位、中等成本、符合市场价位的景观房产。3．建筑外观与色彩长沙桂花城的建筑风格、外观、色彩、建筑体量应既要融城市于一体，又要绿城美观大方，独树一帜，依靠建筑形体的变化和色彩配置，创造出独特的视觉效果；最终达到醒目而和谐的建筑效果。建筑群体应高低有序、线条流畅，尽可能使用柔和的线条，力求建筑群在整体上浑然一体；并合理利用天际轮廓线，体现整个园区丰富、变换的层次。其色彩应追求与环境融合，以柔和明快为主色调，不宜采用暗色调，以争取更多的行人视线。外墙拟采用高档涂料、高档面砖或石材组合，以体现典雅、高贵的特征。景观窗拟配大面积的落地玻璃，将自然景观尽可能引入每家住户的视野。为保证业主住得安静、舒适，沿雨花