2009企业所得税汇算清缴-池州地方税务局.PPT

2012年度企业所得税汇算清缴（房地产开发企业） 主办：池州市地方税务局 主讲：姜 用 忠 池州金桥税务师事务所 手机: 2012年度企业所得税汇算清缴 房地产企业开发各环节中常见的涉及企业所得税方面的问题 国税发[2009]31号 是房地产开发企业所得税汇算清缴的指南 2012年度企业所得税汇算清缴 一、房地产拿地环节 房地产企业取得政府土地返还款的不同形式及所得税处理 1.政府主导拆迁，土地出让金返还由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，这属于销售回迁房行为。 2012年度企业所得税汇算清缴 案例分析1　　某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为1亿元，企业已缴纳1亿元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目1万平米回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。请分析这3000万元的税务处理。该款项是开发企业销售回迁房1万平米取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。 2012年度企业所得税汇算清缴 2.如果土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）以及开发小区外的基础设施建设。 应作为专项应付款，扣除代理拆迁、拆迁补偿或用于基础设施建设的实际支出及相关税费后的差额，计入应纳税所得额。 2012年度企业所得税汇算清缴 3.如果在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。 企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 2012年度企业所得税汇算清缴 根据：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定： “ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。 2012年度企业所得税汇算清缴 4.如果土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助 如：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定资金专项用途 。  由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。 2012年度企业所得税汇算清缴 二、拆迁还房或以房换地的账务与税务处理 1、房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋；房地产企业以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以支付“拆迁补偿费”的形式，确认开发成本的土地取得成本。 2012年度企业所得税汇算清缴 在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 　　借：开发成本———拆迁补偿费　　　　贷：应付账款———拆迁补偿费 　　借：应付账款———拆迁补偿费　　　　贷：主营业务收入 2012年度企业所得税汇算清缴 确认收入（或利润）的方法和顺序为：　　（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。　　（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。　　（3）按开发产品的成本利润率确定。　　开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 2012年度企业所得税汇算清缴 2、企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： 企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理。 1）换取的开发产品如在该项土地上开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 2012年度企业所得税汇算清缴 2）换取的开发产品如在该项其他土地上开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 2012年度企业所得税汇算清缴 3、房地产企业支付农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的税收风险应采用以