00158考资产评估第四章房地产评估学习笔记.doc

第四章房地产评估 第一节房地产评估概述 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。 房地产是实物、权益和区位三者的结合。 1.实物是房地产中看得见、摸得着的部分。 2.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。（使用权、所有权、租赁权、抵押权、等等） 3.区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。 二、房地产的特征 1.位置固定性 房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。位置的固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。 2.耐用性 从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。值得注意的是：国家对土地使用权是有期限规定的，居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的重要因素。 3.影响因素多样性 房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。 4.投资大量性 不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。 5.保值增值趋势 在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。 三、房地产的评估程序 房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内容如下： 1.明确评估基本事项 评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。如：评估收费、违约责任、评估对象、评估目的、评估时点、评估具体工作时间等等。 2.拟定评估工作方案 在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：根据评估对象和评估目的，以及可能收集到的数据资料，初选评估方法和评估的技术路线，确定评估人员及分工，拟定作业步骤和作业时间表，初算评估成本等。 3.实地勘查搜集资料 房地产评估人员必须到评估现场实地勘查，对房地产的基本情况进行了解，弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。并对已收集到的资料进行核实、验证。 4.选用评估方法评定估算 在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。一般选取两种或两种以上的方法进行评估。 5.确定评估结果，撰写评估说明和报告 选取两种或两种以上的方法进行评估，会得到几个初步评估结果。评估人员应对几个结果充分论证以便得到最终结果，并撰写评估说明和报告。它是整个资产评估工作中重要的总结。最后形成的资产评估报告书，经过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。 第二节土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权属于无形资产范畴，是无形资产中的对物产权，对土地使用权的评估应根据土地的位置、用途、周围环境等因素进行。 它可单独评估，也可与地上建筑物一起评估，还可作为企业整体资产的构成要素随整体企业一并评估。 二、土地资产的分类及其特性 （一）土地资产及其分类 1.按社会经济用途（重点） 土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、生活住宅用地及其它用地等等。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。 2.按经济地理位置 土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。 3.按所有权归属（重点） 土地可分为国家所有土地和集体所有土地。我国城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。 4.按利用程度 土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。 5.按开发程度与开发趋势 土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。 （二）土地资产的特性 1.自然特性（是土地本身具有的不以人的意志为转移的自然属性）表现在： （1）土地面积的有限性 （2）土地空间位置的固定性 （3）土地使用价值的永续性和增值性 （4）土地的不可替代性 2.经济特性（是人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系的特征），表现在：