绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究.doc

绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究 摘要： 1 引言 1.1研究的背景与意义 1.1.1研究的背景 早在2010年我国人口情况普查期间，相关统计专家已经提出了我国将要进入人口老龄化阶段，并且不只在一次国家级会议上提出了相关的议案，希望能够得到党中央领导人的重视。仅仅过去了四年，从去年的我国人口普查结果来看，我国已经进入了人口老龄化阶段，人口红利已逐渐的消失，老龄化加剧带来的相关问题也将成为社会面临的主要问题。 然而，人口构成严重偏向老龄化已经成为了必然，国家在人口老龄化问题上的投入也将不断的增加，并且我国劳动力逐渐减少，劳动成本提高，年轻一代压力增加，这些问题也是困扰社会的问题。如何在市场经济体制下，解决这次我们必须要面对的人口结构老龄化的问题，就成了一个值得研究的方向。 在这方面，我国房地产业是最早一批看到机遇的行业，经国家有关部门统计，我国养老业在2010年已经有着1万亿的市场规模，早期进入养老市场的机构就只有医疗和社会服务业，他们占据了这块“夕阳”产业的半壁江山。我国地产业在2012年开始涉足养老板块，但是这只是个人的一种特殊行为，并没有形成规模，但是，这已经为养老业与地产业的结合奠定了基础，也就有了一个新的名词——“养老地产”。 养老地产在中国的的提出是有着特殊的意义的，这种有着公益性质的行业行为极大的缓解了国家公共养老机构的压力，也满足了数量逐渐增加的老年人对公共养老机构的排斥，在市场作用的驱动下，为老年人的晚年生活提供更好的服务。然而，由于这中模式在中国还是新兴事物，需要不断的进行调整和改革，为我国养老地产的发展和壮大积累经验。 本文以绿城乌镇雅园为中心，探索养老地产的运营管理的优秀经验。 1.1.2研究的意义 1.1.2.1实践意义 我国在“十二五”规划中就已经提出：积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。 2014年我国老年人口数量接近2亿，无论是城市还是乡村，人口老龄化已经非常明显，全民养老问题已经成为社会的几个主要问题之一。2012年有关代表提出批准房地产业进入养老业的议案，该议案得到了通过。民间资本可以合法进入社会养老业，这一行为在社会上也引起了不小的争论。 由于我国人口构成的问题，我国老年人口的比重还会随着时间的推移而不断的增加，新时代老年人的观念已经得到了转变，“养儿防老”的思想也得到了很大程度上的改变，为了不成为儿女的负担，很多老年人呢选择社会养老机构安度晚年。然而，公共养老机构资源并不能满足日益增长的老年人口数量，所以，允许民间资本进入养老市场势在必行。本论文选题的意义可以归纳为以下四点： （1）缓解子女养老压力，提高社会效率 （2）有利于老年人身心健康，安享晚年 （3）服务专门化、系统化，提高老年人生活质量 （4）通过研究、分析比较找出中国类似乌镇雅园养老地产运营模式尚需改进与不足的地方，完善这些不足，为之后我国的养老地产项目提供参考和经验。 1.1.2.2理论意义 以往养老地产在运营模式上是使用的市场经济制度，从盈利的角度“宏观”分析与研究我国养老地产行业，并没有从综合的角度进行科学的分析，使得养老地产在形成与发展的过程中出现了或多或少的问题。本论文从更“微观”的角度出发，从目前国内外养老地产的运营管理模式的现状着手，调研分析参考绿城乌镇雅园的运营管理模式，不仅从运营理念、运营资金的来源、经营形式等方面构建运营管理的理想模式,从完善人力资源配置、谋划运营规划José A. Azevedo-Pereira, David P. Newton, Dean A. Paxson（2003）提出养老房产倒按揭运营模式，即以房养老，也成为住房反向抵押贷款。中国也对这种运营方式进行尝试和试点。倒按揭大大减轻了老年人的压力，有利于提高老年人的生活质量。Howard A. Winklevoss（1986）在他的《Continuing Care Retirement Communities》一文中介绍了CCRC社区这一概念，即持续照料退休社区通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。Christine E. Bishop（1991）描述了低成本的持续护理退休社区的功能是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念，产品是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个建筑需具备三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉目前，养老地产的开发建设企业一般都不具备专业化服务与运营的能力，这对养老地产的可持续发展提出了巨大的挑战养老地产的服务化才是解决养老问题的核心必须寻求与产业链的融合共振和系统协作，特别是