绿城资本结构.pdf

绿城地产资本结构 一、公司概况 绿城房地产集团有限公司 （以下简称“绿城地产”）1995年1月6 日注册成立，是我国 知名住宅物业开发企业，专注于开发高品质物业。2006年7月13 日，绿城中国控股有限公 司（股票代码：3900）在香港上市，绿城地产为其全资子公司。 绿城地产成立16年以来，以中国内地经济发展最发达的省份之一浙江省为主要基地， 楼盘遍布浙江省内经济最发达的城市，包括杭州、宁波、温州、台州、绍兴以及省内的全国 经济百强县市，业务规模庞大，并拥有很高的知名度。伴随着2000年开始的全国拓展战略， 绿城地产已经成功拓展至中国长三角其他重要城市 （包括上海、南京、苏州、无锡及南通）、 环渤海经济圈重要城市 （包括北京、天津、青岛、济南及大连）以及其他省会城市 （包括安 徽合肥、河南郑州、湖南长沙及新疆乌鲁木齐市等），并取得了持续增长的经营业绩，在各 地确立了优秀的品牌形象，位居全国性优秀开发商的前列。绿城地产专注于高品质物业的开 发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综 合体、大型社区、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。自2005年起，绿城地产积 极参与城中村改造，承建安置房建设，截至2011年8月底，政府代建项目总规模超过700 万平方米。截至2011年6月30 日，绿城地产在全国拥有超过4000万平方米总建筑面积的 优质土地储备，确保了其未来5-7年的持续稳定发展。 2010年绿城地产实现合同销售额达541亿元，销售收入 112亿元，实现利税 1l亿元， 实现利润19亿元。绿城地产以126.18亿元的品牌价值连续8年名列中国房地产公司品牌价 值TOP10，在2011年中国房地产公司品牌价值TOP10企业中排名第五，同时还成为2011 中国房地产品牌效益创造力典范的唯一获奖企业；连续7年名列中国房地产百强企业综合实 力TOP10。表1列示了绿城地产2003-2010年的财务业绩。 二、2006-2010年公司资本结构的变化：绿城地产 “财务激进”表现 1．绿城地产资本结构现状 绿城地产自2006年在香港IPO上市之后，只有在2009年6月授予员工认购股权唯一 一次股权资本筹资，而不断的债务融资使得其资产负债率一路飙升，2010年年报显示，资 产负债率已经高达88.47%。表2列示了绿城地产2003-2010年的资本结构。 1 2006年上市之前，绿城地产的资产负债率均在93%以上，可以说公司的运转基本依靠 债务资金来源。2008年及以前，绿城地产的贷款几乎全部来自银行，在2008年，其银行借 款超过 100亿元。2009年，绿城地产从中、农、工、建四大行共获得600亿元的授信额度， 与此同时，又分别从光大、广发获得40亿元和20亿元的授信贷款。2009年，绿城地产与 中海信托和平安银行订立了信托协议，开始了信托筹资之路。2009年年底，绿城地产的银 行借款达217亿元，信托相关金融衍生工具融资33.8亿元。随着债务的增加，银行渠道已 经无法满足需求，信托公司随之兴起，但仍然撼动不了银行作为主要融资来源的主导地位。 表3列示了自上市以来绿城地产债务资本的构成情况。 2．债务比例 从图2不难看出，2006年在香港上市使得绿城地产的资产负债率从93.14%下降到73. 44%。此后持续的银行贷款以及信托融资使得其资产负债率不断攀升。按照国资委统计的企 业绩效评价标准值数据，绿城地产的资产负债率在整个房地产行业偏高，处于较低值与较差 值水平之间。 2 总体来说，绿城地产的资产负债率处于70%以上的水平，上市后其资本结构仍然以债 务筹资为主，这与房地产行业特征有关，同时也说明其财务激进行为将使其面临巨大的资金 压力。 3．负债结构 从图3不难看出，与资本结构相对应，绿城地产的负债结构也反映出其面临的巨大资金 压力。2006-2010年，持续的债务融资及信托融资使其资产负债率持续上升，同时流动负债 占比持续上升使得其资金周转压力增大。2008年年报显示，绿城地产27亿元的高收益债券 将在2009年4月21 日到期，这使得流动负债占比增加10个百分点，还款压力增大。2009 年绿城地产又有21.9亿元的可转换债券将在一年内赎回，同时一年内到期的银行贷款由 2008年的39.78