20120203嘉良地产税务地块定位报告.ppt

酒店式入口和大堂设计，提升物业形象 大气的楼座入口，体现社区形象；同时配有外檐，体现人性化 明亮开敞的大堂，绿色植物点缀，打造物业高形象 * 物业发展建议 立体社区——公共空间引入立体绿化，提供休闲交流平台 每5-6层留有公共空间，用绿植以及小型座椅装点，装扮立体绿化空间 考虑到北方的气候问题，建议绿化平台可以做成封闭式的景观阳台。 * 物业发展建议 附件四：酒店经营模式参考 红树林－中国首度推向世界的超级全生活度假酒店 高端度假物业发展参考案例 * 中国首座巨无霸式度假酒店=10座五星级酒店=2座威尼斯人酒店 * 中国首座“全生活”度假酒店 * 红树林系列度假酒店创新 “股权式酒店” 度假、投资、置业全面升级 * 六大权益 非常尊崇 独立房产权：酒店的每间客房都拥有独立的商品房产权、可出售、可抵押； 免费居住权：业主每年拥有30天的免费居住权益； 业主房价权：每年的免费居住天数使用完之后，业主在全国的红树林酒店订房可享有业主房价权益； 现金折返权益：每年未使用完的的免费居住天数以现金的形式折返给您； 订房提佣权：业主定会议或团队房可享有团体价，同时可获得5%的订房佣金； 利润分红权：酒店采用第三方独立财务制度，年终根据您所购房屋的分红指数自动享有酒店全年经营利润分红； * 高端度假酒店核心点 多功能性打造。在具有规模下，打造满足全面需求的度假模式；而在不具有规模的情况下，从物业管理、需求转换考虑实现产品的灵活变动 知名酒店运营管理公司做支持，保证服务品质。例如：红树林系列度假酒店是一个全国连锁运营体系，只要在三亚湾红树林度假酒店、等任一项目购买客房，就拥有了在全国所有红树林度假酒店每年免费入住的相应权利 在外观、内部景观等建筑设计上融入本地地域风情特点，地域特征明显； 拥有较好的经营模式。例如市场目前采用较广泛的："产权式"。而红树林度假酒店采取“产权+股权” 红树林系列度假酒店——发展版图 青岛灵山湾 * 项目建议——项目经营模式建议 参与各方关系及其法律责任 投资者 开发商 担保公司 银行按揭 管理公司 酒店管理公司 《房屋租赁合同》 《担保函》 《房屋买卖合同》 委托关系 两者签委托协议，由管理公司管理，开发商以一定产权提供担保。 保证人与被保证人关系，承若不能兑现时由担保公司负责赔偿。担保公司可向开发商要求反担保。 签定借贷合同，以房产抵押作保证。 开发商向银行作保证，承无限连带责任 * 产权式酒店经营管理模式 管理公司自营 由开发商委托的管理公司亲自经营酒店。 委托知名酒店经营公司经营 委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒店员工。 挂牌知名酒店经营公司自营 挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒店员工。 项目建议——项目经营模式建议 * 增值服务要点 序号 经营模式 优势 劣势 1号模式 管理公司自行经营 成本较低 灵活性较大 缺乏酒店管理经验 没有品牌优势，抗风险能力很低 投资者信心不足 2号模式 委托酒店管理公司 专业经营管理 品牌知名度高 能很好提高投资者信心 成本过高 酒店管理公司对项目要求苛刻 3号模式 挂牌酒店自行经营 品牌知名度高 有相应的管理经验和人才技术 投资者对其有信心 灵活性较高，成本相对较低 抗风险能力相对较低 管理力度与执行力可能有所下降 备注： 对于经营模式的考核与评估主要因素有： 1.经营成本 2. 品牌知名度对消费者的影响 3. 抗风险能力 通过引入知名酒店管理公司，为项目提供持续经营保证，可实现高溢价，从而消化较高管理成本。采取委托酒店管理公司管理的方式，可以弥补甲方在运营管理方面的短板，因此可考虑以2号模式作为项目经营模式。 项目建议——项目经营模式建议 * 交通 目前有两座大桥横跨澜沧江。嘎兰中路沿着澜沧江，勐海路直接通往曼弄枫片区，曼弄枫区域路网建设完善。航运有澜沧江----湄公河航道，国家一类港口景洪港已建成。 经济 科教 气候 景洪地处西南最南边，是通往南亚国家的出口，当地森林茂盛，绿色产业丰富，借助当地的文化，旅游及相关产业发展迅速；药材、咖啡、橡胶、水果等是当地的支柱产业。并利用周边国家的资源优势，丰富发展的产业有：矿产、生物、林木。 公共设施齐全，水电供应充足，邮电通讯与国际联网。 最热月均温为21.9℃~24.1℃，最冷月平均气温为13.0℃~14.1℃，终年长夏无冬，四季温差小，一日温差大。日照充足。夏季白天气温在30℃以上，夜间为23 ℃ 景洪作为继海南后的避寒胜地，旅游开发热度逐渐上升，但仍处于初级阶段 市政状况 * 新规划沿