房地产项目开发全过程成本管理浅析.doc

房地产项目开发全过程成本管理浅析 2011年第27期科技目向导◇企业与管理◇ 房地产项目开发全过程成本管理浅析 李欢迪毛喜玲 (河南东方今典房地产集团有限公司河南郑州450001J 【摘要】基于房地产行业本身资金投入大,开发周期长,受国家政策,市场变化影响明显的特点,加之我国房地产行业发展时间短,运营方 式相对粗放的现状,项目开发过程中的成本管理在房企内部运营管理中占据的地位和发挥的作用不言而喻.是否具备完善的内部成本管理机 制,将成为房产政策趋紧形势下,房企生存和发展的重要砝码.本文旨在通过对房地产项目开发全过程各阶段成本管理要点的阐述.希望能够 从系统的角度提供一些成本管理的想法. 【关键词】房地产;全过程;成本管理 随着国家新一轮房地产调控政策的出台.地产从业企业纷纷感到 市场压力.利润空间进一步压缩管理"内功"修炼深厚的房企生存优 势显而易见而作为诸多管理"内功"中的核心全过程成本管理逐渐 显现出其对于整个项目运营效率的重要作用 1.房地产项目开发成本组成 近日,位于滨江区域的钱塘帝景开盘当天.开发商公布"开发成 本及销售价格组成(初次申报)"表格,将成本分为土地使用权取得费, 住宅开发成本,期间费用,税金等.一时间引起人们对房地产项目开发 成本的种种猜想.那么,房地产项目开发成本究竟应该包含哪些呢? 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房 所支出的全部费用.就其用途来说.大致可分为以下几个大部分:(1)土 地费用,(2)前期费用,f3)建安成本,(4)配套费用,f5)筹资成本,(6)管理 费用.(7)销售费用. 2.全过程成本管理定义 从上述成本费用组成分析.成本的发生是一个过程,涉及到了前 期策划,规划,诉迁安置,设计,施工,销售等开发全过程环节,因此地 产企业的全过程成本管理.就是要在项目开发的各个阶段,对上述全 部成本构成要素进行规划,控制,从而实现企业利润最大化的目标 3,房地产项目全过程成本管理要点 3.1决策立项阶段 凡事预则立.首先.决策过程必须认真做前期市场调查研究.明确 国内外及地区土地,产品市场近期供求状况,对产品销售前景进行预 测.对产品的初次定位和发展的方向进行技术经济论证比较.对影响 开发项目经济效益的各种因素进行定性和定量的分析 其次.立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区 别.该环节由于有国家多项法规政策的限制.运作时灵活度较小.基本 原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用这一阶段涉及 需要控制的成本包含:征地费用,拆迁安置费用,大市政费用等. 3.2规划设计阶段 规划环节的成本控制所占权重最大.具有"一锤定音"的地位和作 用,基本原则是,周密规划,科学讨论,严格审批.可以从以下几个方面 考虑:采用设计招标,选择最优方案:对阶段设计成果应审批签章;着 重应用价值工程进行设计方案优化.并且开展限额设计.实行设计的 奖罚制度:加强设计图纸的会查与审查工作等 3.3招投标阶段 招投标环节的成本控制涉及到工程,设计,审算,销售等多个部门 的实际运作.这个环节成本控制的难点在于标书制订.重点在于评标. 造价师应收集,积累,筛选,分析和总结各类有价值的数据,资料,对影 响工程造价的各种因素进行鉴别,预测,分析,评价.然后编制招标文 件.合理使用固定总价,固定单价,可调总价的方式,尽可能少用现在 常用的综合取费定总价的方式,尽量采用工程量清单方式招标合同 签定过程中正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素.对索赔要有 前瞻性,避免过多索赔事件的发生 3.4施工阶段 旌工阶段是房地产开发项目的实施过程.是资金投入最大的阶 段,这一阶段成本控制主要应注意两大方面.一个是因各种变更带来 的费用,另一个是材料,工程款的支付.对开发商来说.主要是加强对 施工单位履约行为的管理.施工阶段成本控制的重点有以下几个方 面:严格合同管理,做好反索赔工作;强化监理机制.加强施工管理:开 展技术创新,节约成本支出;采取经济措施,控制管理成本:定期发布 成本动态报告等. 3.5竣工结算阶段 这一阶段成本控制的核心工作是:根据合同及有关的变更条款, 工程预算及费用定额,竣工资料,国家或地方的有关法规等.认真审核 工程款.最后的工程支付,必须以政策为依据.对送审的竣工决算要逐 项核算工程量.落实联系单签证费用.使审核后的结算真正体现工程 实际造价. 3.6销售阶段 销售环节的成本一般是按比例控制.但一旦制订了费用目标总 额.具体的单项支出就必须严格控制.由于销售涉及的部门比较多.所 以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能.此外,由于 销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响.所以这个 环节的成本控制也必须有长线考虑 4.影响全过程成本管理的几点因素 4.1是否具备全过程成本管