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邢台房地产市场调查报告 （2011.1） 2011 年 1 月 11~15 日，我们对邢台市在售楼盘进行了一次市场调研，同时对业内同行也进行了一些访谈。现总结汇报如下： 第一部分 土地市场 一、 土地供应 邢台市土地供应必须经过国土局土地储备中心，经过招拍挂手续上市，才可以进行开发。 而土地储备中心上市的土地来源主要有三个： 1、 城中村改造 这是当前土地供应最大的一块。邢台市“三年大变样”的政策力度相当大，政府基本上不对城中村改造收取土地费用，村民可以与开发商自行协商还迁方式和分成比例，这样开发商就可以用较少的现金获取较大的土地储备。这种方式极大地促进了邢台市的城中村改造进程，同时也一下子让邢台市的土地供应显得充沛起来，对房屋市场的供应影响是巨大的。由于土地获得基本可以不经过激烈竞争，土地价格相对较低，也使房屋售价能维持在一个较低的水平。 2、 市中心旧厂房搬迁 这里分两种情况：一是由土地储备中心（政府）主导拆迁；一是 由原土地方主导拆迁。棉麻厂地块即前一种情况，这样基本上是完全市场竞争，政府获得土地溢价；大多数是后一种情况，如蔬菜公司地块，蔬菜公司与房地产公司合作，与土地储备中心有约定：溢价 80% 返还，这样，基本上肯定可以是合作公司拿到土地。 3、 新区开发 主要是高开区和七里河地区。高开区由于土地是农田转为建设用地，土地成本相对较低。比如盛世春天在 2009 年寻求合作的土地转 让价（有土地证）是 60 万/亩。七里河地区，政府把一级开发委托给邢台路桥集团，土地出让金全部返还，这样七里河地区的土地成本完全是一级开发成本，挂牌价格在 40 万/亩以内。 以下是关于旧城改造的相关资料： 邢台 48 个旧城片区五年内完成改造 2010 年邢台市建成片区范围内规划确定了 48 个旧城改造片区， 并将在 5 年完成改造任务。 48 个旧城片区总占地 443.03 公顷（6645.45 亩），现状建筑面积 约 365.87 万平方米，现状容积率约 0.83 万平方米/公顷。其中，桥东 区 30 个，桥西区 15 个，邢台县 3 个。旧城片区改造按照“三年计划、五年完成”的思路推进。 如果改造后的容积率为 2.4，则可以提供总建筑面积 1063 万平方米，5 年内每年新增开工量 212.6 万平方米，减去原有建筑面积，净增建筑面积约每年 140 万平方米。 24 个城中村完成规划改造 围绕景观风貌整治，邢台市还将完成曹演庄、韩演庄、三义庙等 24 个城中村的规划改造；完成地质 11 队区片、新世纪广场区片等 18 个旧城区片改造规划；完成电缆厂、医疗器械厂等 12 家企业搬迁规 划；规划建设一批专业和农贸市场；改造 20 个十字路口，改善城市 交通环境；规划建设 10 处城市街头游园。 二、 土地获得 土地获得的途径与上述土地供应途径对应，要想在邢台进行房地产开发，必须通过招拍挂市场，经过前期运作，与原土地方签订合作协议，以较低的价格获得土地。不然你获得的土地价格会很高，而市场大部分项目的土地成本会比你低得多。 同时，也可以看出，项目的土地成本，有时比公开的招拍挂成本会低很多。 三、 竞争状况 由于土地供应的情况，邢台市的土地获得方面竞争的不是资金实力，而是关系和运作能力。 2010920108201072010620105201042010320102年 月年 月年 2010 9 2010 8 2010 7 2010 6 2010 5 2010 4 2010 3 2010 2 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 第二部分 商品房市场 一、 市场供应与需求 商品房准售面积与销售面积对比表2520 商品房准售面积与销售面积对比表 25 20 15 商品房销售 登记备案面积(万平） 10 准售面积 （万平） 5 0 2010年1~9月商品房供需图（万平）120106.83100806053.68 2010年1~9月商品房供需图（万平） 120 106.83 100 80 60 53.68 40 20 0 需求 供给 销售价格变化图 4000 3500 3418 3394 3280 3330 3380 3246 3195 3362 3475 3235 3302 3269 3000 3028 3145 3235 3264 3124 2633 2500 2230 2215 1992 2312 2229 2034 2251 2000 2112 2021 2106 2216 2012 1895 2182 1960 1984 2037 1500 新房平均售价（元/㎡） 二手房平均售价（元/㎡） 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2009 2009 2009 2