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胥口项目定位汇报 2008/05/20 前言 在接触项目至今已有4月有余，从原有的市场常规推导定位到今天的挑战型定位，是我们在不断深入理解企业、用地、市场和客户四个定位关键要素的结果， 是在双方充分沟通和共同努力下形成的阶段性成果。在胥口项目的定位过程中， 得到了刘总、周总和遇总等亿城领导的大力支持，并对我们的定位工作提出了较高的要求，在此表示衷心的感谢，并希望亿城各位领导针对本次定位不足之处再次提出宝贵的意见和建议。 工作回顾 1-15 2-29 3-18 4-08 5-16 定位思考 □市场普调 □初步思路 跳开式定位 □案例研究 □跳开式 定位建议 □深入调研 □系统梳理 专题深化 □定向深化 □产品聚焦 定向深化 □产品深化 □洋房专题 企业 企业 目标 营销 构想 土地 分析 产品 构想 市场 验证 客户 预判 项目 定位 定位工作流程 从企业看项目…… 从企业看项目…… 企业目标 对于亿城地产而言，在本项目可实现的目标： 1战略性进入吴中区2实现利润增长3提升亿城品牌在苏州的影响 1 战略性进入吴中区 2 实现利润增长 3 提升亿城品牌在苏州的影响 项目使命 3项目后续开发的形象基石获取东侧地块的信心保障项目后续开发的资金准备2 3 项目后续开发的 形象基石 获取东侧地块的 信心保障 项目后续开发的 资金准备 2 1 速度 利润 品牌 从阅读土地开始…… 从阅读土地开始…… 相 城 区用地区位分析 相 城 区 高 新 区S 吴中概况 高 新 区 位置:苏州市区南部面积:770平方公里人口:06年末57万人 经济:06年GDP322亿元 产业:以工业为主，旅游、房地产、商贸流通 等服务产业为辅  古 城 区 工 业 园 区 古 城 区 工 业 园 区 木 渎 镇区中心 木 渎 镇 项目用地 胥 口 镇 项目用地位于吴中区胥口镇，胥口镇距离吴中区区中心18公里，属吴 项目用地 胥 口 镇 项目用地位于吴中区胥口镇，胥口镇距离吴中区区中心18公里，属吴 中区西部乡镇。 用地区位分析 S 胥口概况 位置:苏州西郊 区划:吴中七镇之一 面积:总面积36平方公里 人口:2007年末户籍人口3.4万，持暂住证人口5万经济:2006年全镇实现国内生产总值26亿元 产业:以第二产业为主,形成家用电器、金属材 料、电子资讯、 服装服饰四大支柱产业。 胥口镇目前工业产业较为发达，经济前景良好，随着未来胥口产业结构的完善、木渎镇 城市化向西推进，借势太湖旅游度假区的发展，必将带动胥口镇第三产业的发展。用地区位分析 胥口镇目前工业产业较为发达，经济前景良好，随着未来胥口产业结构的完善、木渎镇 城市化向西推进，借势太湖旅游度假区的发展，必将带动胥口镇第三产业的发展。 S 吴中西部三镇比较 区域 面积 06地区生产总值 07年人口 产业 发展 胥口镇 38.2 平方公里 26亿元（工业产值19亿元） 户籍3.4万 （户籍+暂住=8万） 书画产业，“两园一 区”，家用电器、金属材料 、电子资讯、服装服饰四大支柱产业 “文化胥口”品牌的建立； 通过书画产业带动全镇第三产业发展；大力发展两翼工业园区 木渎镇 70.3 平方公里 40亿元（工业产值23亿元） 户籍8万 （户籍+暂住+流动=21 万） 旅游业、服务业为主的第三产业发达、拥有三个工业园区 依托轻轨的建设及近年来城市化进程，已成功接驳新 区，形成苏州西南核心重 镇，持续推动第三产业建设 光福镇 63 平方公里 18亿元（工业产值9亿元） 户籍4.4万 以太湖为依托，以发展会旅游业、服务业为主 利用邻太湖区位和自身旅游资源，建设生态镇 用地区位分析 S 区域现状——区域环境 木渎 项目用地夹在旅游度假区和古镇景区（太湖、木渎）之间的工业乡镇 项目用地 太湖旅游度假区 用地区位分析 S 区域规划——土地利用规划 木 渎 已划入太湖旅游度假区  城镇/村镇用地 项目用地位于规划中的胥口新镇中，在整个胥口镇规划城镇/ 村镇用地的核心位置。 太 湖 农业区 用地区位分析 S 区域现状——市区交通 于胥口镇中心 地块位于胥口镇东大街以东，孙武路以南，距 离镇中心300米。 于太湖度假区 地块距离太湖旅游度假区2公里，5分钟车程， 距离较近。 于木渎 地块距离木渎镇中心3.5公里，10分钟车程。 于新区 地块距离苏州新区中心13公里，25分钟车程。 太湖直线距离1.7公里 用地区位分析 S 区域现状——交通 15元/次 绕城高速对加速城际人群往来意义重大；对改善市区交通条件效用不大。  距离13.8公里 园区（亿城·新天地）苏州中心商圈 园区 （亿城·新天地） 30公里，30分钟车程（过路费15元）西山互通 30公里，30分钟车程（过路费15元） 胥口（地块） 用地区位分析