行业比较系列九：全球经济低迷环境下的房价上涨之谜-20200607-中泰证券-17页.pdfVIP

[Table_Industry] 证券研究报告/专题报告 2020 年 6 月7 日 全球经济低迷环境下的房价上涨之谜—行业比较系列九 [Table_Main] [Table_Title] [Table_Summary] 专题策略 分析师：陈龙 研究背景：在疫情持续发酵的一季度，全球房地产市场出现了许多相似 执业证书编号：S0740519040002 的瓶颈。新房销售市场走势低迷，股票价格普遍回调，相反，地产销售 Email：chenlong@ 价格却表现坚挺，部分国家甚至出现的持续上升的迹象。 研究助理：卫辛 问题1：为何地产行业销售一片低迷中，房价表现如此亮眼？ Email：weixin@ 通过梳理我们发现，房价的决定因素是商品房的价值，价值的决定因素 [Table_Report] 是未来租金的贴现。因此，租金和贴现率是影响房价的两大最为关键和 相关报告 《谁会成为未来可选消费的“新星” 直接的因素。其他诸如区位、经济增长、利率、土地政策、地价等都是 ——行业比较系列三》 通过影响租金和贴现率进而影响房价的间接因素。事实上，虽然本次疫 《科技股的“尬”与“惑”——行 情短期抑制了居民的购买需求，甚至加剧经济下行的压力，从而影响了 业比较系列四》 未来租金的预期（投资者普遍看到了房价上涨和租金下跌的背离）。但 《探寻行业复苏力量下的投资机会 是宽松的货币政策 （影响贴现率下降）对短期的房价形成支撑，尤其是 ——行业比较系列五》 区位优势明显的地区（地段的稀缺性）房价下滑压力与动机更弱，甚至 《从市场担忧，把脉科技股的机遇 出现不跌反升的现象。 与风险——行业比较系列六》 以一线城市深圳为例，自2017 年以后，深圳房价与租金的关系从弱正 《“硬科技”领域投资方略——行业 相关性转为明显负相关性，即相关系数从0.29 转为-0.72。这也就解释 比较系列七》 了一线城市房价投资属性更强，与利率更加敏感。受新冠疫情的影响， 《必需消费品投资要紧抓ROE—— 经济普遍下行，租金下滑趋势明显，然而利率下行支撑了房价。 行业比较系列八》 问题2：如何理解房价与各类资产的相关性？ 从房价与国内主要资产的相关性分析，我们得出了几个非常重要的结 论： （1 ）房价与债券市场（国债收益率）呈现负相关性，即与国债收益率 呈现正相关性。也就是说，从全国的角度看，百城房价与宏观经济相关 性更强（或者简单说与分子端的租金更相关），事实上宏观经济趋势繁 荣，利率往往呈现上涨的态势，与房价上涨交相辉映。然而，我们发现， 一线城市（北京上海深圳）房价与利率却呈现明显的负相关性。与全国 房价数据正好相反。这意味着，一线城市地产更具投资属性（与利率的 敏感性更强）。无论新房价格还是二手房价格都具有稳定的负相关关系。 另外，改善房投资属性强于刚需房。 （2 ）房价与股