房地产策划基础知识课件.ppt

内部资料 不得流出 城市设计 ? 总体“形、色、质” ? 单体建筑“点、线、体” ? 内外环境的转换关系 内部资料 不得流出 建筑空间、景观和形象 ? 开放式讨论：空间的创新突破 ? 景观和形象：软质景观和硬质景观 ? （参考资料：绿城景观成本） 内部资料 不得流出 住宅建筑设计 ? 功能定位 ? 建筑风格和造型定位 ? 房型设计 ? 具体空间设计（卧室、厨房、卫生间、起居室、书房、储藏室、车库） 内部资料 不得流出 公共建筑配套 ? 千人指标：居住区三级公建配置的重要依据 ? 千人指标规定之外 原则：“谁投资，谁经营，谁受益” ? 各地政策差别比较大： ? 各地在开发过程中，除了缴纳土地出让金之外，还需缴纳大配套费用、 小配套费用若干。据悉，所谓大配套费用，大配套一般是指房地产项 目中政府提供到地块接口（路由）的市政项目，包括自来水、燃气、 排水及道路及其他，一般不含两电一热（电力、电信、供热），小配 套一般是指小区非营业性公建费用，包括中小学、幼儿园、老年公寓、 居委会、派出所、垃圾站、交通站等 7 项，一般小配套的费用包括在 房地产开发前期中。 内部资料 不得流出 房地产投融资 ? 房地产开发项目融资的特点：融资规模大，偿还期长，房地产资金缺 乏流动性 ? 投资种类：住宅地产 / 商业房地产 / 工业房地产 / 旅游房地产 / 综合房地产 ? 商业房地产类细分：办公 / 总部经济办公 / 孵化器 / 生态园区办公 ? 商业街 ? SHOPPING MALL 内部资料 不得流出 房地产开发项目融资的基本要求 ? 1 、确定合理的融资规模 ? 2 、正确选择渠道和方式、降低融资成本 ? 3 、统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用 效益。 ? 4 、按规定建立资本金制度 ? 5 、优化房地产开发的资金结构 内部资料 不得流出 案例 ? 某公司拥有 100 万股本，现投资一项目，投资收益率为 12% 。 ? 如果以 10% 的利率借入 100 万元，与原始股本一并投资，收益水平仍 然是 12% 。那么由于财务杠杆的作用， 100 万原始股的净收益是多少？ ? 如果借贷利率为 10% ，而收益水平由于市场风险跌到 8% ，那么，同 样由于财务杠杆的作用， 100 万原始股的净收益只有 6 万元，收益率为 多少？ 内部资料 不得流出 房地产开发项目融资的决策 ? 1 、欲筹集资金的币种、数额 ? 2 、融资流量 ? 3 、资金来源构成 ? 4 、融资风险分析及风险管理措施 ? 5 、融资成本预算 ? 6 、融资方法 ? 7 、明确融资的权力责任关系 内部资料 不得流出 房地产策划师（基础知识） 2010.4.15 内部资料 不得流出 目录 < 一 > CHAPTER1