（企业盈利）三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析.pdfVIP

（企业盈利）三线城市中小 规模城市综合体快速盈利 模式与案例解析 三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式和案例解析 主讲人：吴永康 北京天安伟业董事长 北京天安伟业董事长 北京华联商厦副总经理 多年的商业地产经验服务全国30 多个城市 100 多个项目 吴永康： 今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业均市综合体的壹些现 状、发展 和生意模式，我觉得这是壹个难得的机会。本人 40 不惑，十六五年 的职业生涯，应该蛮多元化。于开发商工作过，做过甲方，也于零售 行业从事管理工作多年，更重要的是，当下是服务方，作为乙方来为 于座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟于座很多建筑 设计公司、广告推广公司等等均有密切的合作，今天和大家交流起来 会比较的直接。给各位描绘壹下二三线城市商业地产或者均市综合体 的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的壹些要点， 我们的规划设计壹些要点等等，更多的我们希望能够从俩个层面来剖 析二三线城市大家服务的开发项目的壹些点。 壹、前言 我们也比较壹下很流行北上广深壹些均市综合体的成功或者失败经 验教训，和二三线城市有什么不同。我们更多的从案例分析，来见到 二三线城市目前均市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的 机遇。今天提供的所有二三线城市案例，均是我本人亲自操作过的， 也是有亲身感受。目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市 均市综合体的发展未来以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业 团队，我们的使命是什么？壹线城市和二三线 城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天， 有的时候不见得如此， 各个地方的人文、文化、价值观等等均是不尽相同的。 今天跟各位分享的二三线城市均市综合体的情况，可能更多的适合于 北方城市，我见到壹些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的 作用，可是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全 照单全收。比如距离 100km 左右的唐山、秦皇岛均有很大的差 异，这均是要实事求是的，不是简简单单的跟风，万达怎么做，我们 就跟风做，我们学不了万达。最近有壹本书《海底捞你学不会》，很 多东西不能照搬召做，根据实际情况来发挥。跟各位探讨壹下国内二 三线城市商业地产及均市综合体的发展现状，然后再讲讲国内壹线城 市北上广深商业地产及均市综合体的生意模式和盈利模型。 二、二三线城市商业地产及均市综合体的发展现状 中国划分北上广深叫做壹类城市，大多数同事属于国内二三线城市， 二线城市更多的是省会城市，三线的城市是某些弱壹点的省会城市或 者地级城市，仍有壹些不是地级城市，例如辽宁大连、山东青岛、福 建厦门。 目前国内二三线城市商业地产发展怎么样？我们的发展期我个人觉 得应该是从 2008 年奥运会开始，二三线城市有了均市综合体的概念， 因为2008 年之前中国均于大兴土木改造北京，因为有奥运会，北京 改的非常令人瞠目结舌，不能说好也不能说不好，总之用外国人俩三 天时间评价说了不起，然后人家走了，剩余城市怎么样，我们仍要慢 慢体会。不管怎么样，这种大兴土木的均市综合体要知道，单独 2007 年的商业地产的放量是 550 万平米，2008 年商业地产的放量是 850 万 平米。08 年之前均是于北京，比如上海的世博会等等于大兴土木， 中国城市化建立的壹种起点热潮均来自于奥运会，奥运会后，中国的 各个省会城市，省里的领导下大力气进行各自省里七八个地级市的均 市化进程，来自河北唐山、秦皇岛、张家口、沧州、邯郸、保定、邢 台方方面面的同事均能感受到，河北说三年大变样，辽宁说三年要大 大变样，所以城市于不断的拆，原来的老城区全部像唐山大地震壹样 拆掉了，当下各自城市均是如此，很多原来繁华的市中心均要建立起 现代均市的标志。这也是从 08 年，各个二三线城市才开始风起云涌 向着壹种地产的开发模式，于此之前，主要是房地产的开发形势。今 天又发当下国内已经对住宅市场，政府已经严厉控制壹年多的时间， 最近大家均说房价拐点了，昨天我见新浪网上讲北京已经有俩个房子 均很有名，壹个是于通州北京橡塑 11600 降到了底点，我今天早上见 短信合生创展世界花园于通州 9980 ，当下房地产的寒冬来了，消 费者的春天开始到来了。这个房地产的打压限购导致了大家均持币观 望，今天的二三线城市虽然住宅的开发仍然比北京、上海壹线城市开 发商更有信心壹点，可是价格已经明显的于今年顶多不降价或者已经 开始降价了，北上广深降得很厉害，于二三线城市住宅仍没有完全探 底，可是也没有涨。这种情况下，大家突然发当下二三线城市干均