狼的艺术(祥利上城经验分享)_20100728（改）.ppt

地块B： 东侧为自然山景； 南侧为自然山景和厂房； 西侧为凤观大大道，未来可望项目小区园景，但沿线有高压电线； 北侧为永盛大街和加油站。 和新莞人，我们谈未来，谈居住氛围； 和本地人，我们谈内部园林，谈档次； 和深圳客户，我们谈交通，谈规划，谈升值空间； Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 上城 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 狼的艺术 —— 祥利上城经验分享 东莞中原事业一部 2010年7月26日 汇报说明 祥利·上城项目在新政后，市场反应最低迷的状态下，开盘首日销售8成，三天内首批单位基本售罄，都取得重大成功，成为逆市奇葩！祥利上城为何能在逆市中如此成功？本报告将通过“狼的艺术”为主题，从销售的角度来为大家作解析。 祥利·上城 “国十一条”新政后，东莞第一个开盘售罄项目 凤岗、观澜、平湖三地交界——20万平米人文社区 2010年7月3日，一期开盘，168套单位推出，老板保留9套，样板房2套，首日销售128套，销售率81%，成交均价5300元/平米——速度及价格两者平衡 逆势传说——祥利·上城 为什么我们能卖那么好？ 祥利·上城是什么特性的一个项目？ 项目解析 1 狼的战斗 2 地块周边情况 项目指标： 地理位置：凤岗镇永盛大街天堂围路段 占地面积：85508 ㎡ 地块A：29672 ㎡, 地块B：30697 ㎡, 地块C：25138 ㎡ 容 积 率：≦ 2.84 绿 化 率：≧ 30% 总建面积：≦ 242758平方米 停车位：未定 限 高：未定 处于天堂围工业区，地段偏离凤岗中心，周边配套不齐； 凤岗、平湖、观澜都属于游离区域，地块主干道和城中村分隔，整体感差； 地块A 地块B 地块C 天 宝 花 园 四至景观情况 南侧——家民房 西侧——农民房 东北侧——一项目园林 东侧、南侧——山景 东北侧——加油站 地块A 地块c 地块A： 东北侧为项目一期园景 东侧为凤观大道，未来望项目小区园景； 西侧和南侧为邻近农民房。 东侧——坟墓 山景成为项目可利用的核心优势 地块B 四至景观参差不齐，受加油站、农民房、坟墓的影响； 地段上，我们不存在优势！ 祥利上城到底有些什么？ 符合刚性需求的户型面积段 152－190 4、5房2厅 实际数据 112－135 40-55 12－15 100-120 3房2厅 报建数据 户型四 阳台、入户花园等统一计算为5㎡，使用率按87%至89%计算。 备注 120-129 大3房2厅 实际数据 85-94 35 10-12 80-89 小3房2厅 报建数据 户型三 95-105 小3房2厅 实际数据 75-80 20-25 9-10 70-75 2房2厅 报建数据 户型二 80－90 2房2厅 实际数据 65－70 15-20 7－8 60-65 1房1厅 报建数据 户型一 建筑面积 赠送面积 分摊面积 套型建筑面积 户型 项目 户型单位 赠送率超过25%的理想户型； 合理的规划布局，精细的园林打造 优秀的外立面设计，卓越的品质感 我们像狼一样在战斗，用产品的利爪，撕破客户的喉咙！ 项目解析 1 狼的战斗 2 1、狼的敏锐嗅觉和观察力： 狼嗅觉敏锐，时刻保持着高度的警惕，注意观察周围的环境变化，注意任何一个在视线范围内出现对手和猎物，不放过任何一次机会。表现出极强的生命力和适应力。 我们的客户来源范围广，不同区域的客户特性各不相同 项目属于凤岗的工业区，观澜、平湖的郊区，不属于任何一个区域的中心，辐射范围广而泛，不同