农村房屋买卖合同纠纷疑难案的法律适用.docx

农村房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用 安徽省高级人民法院民四庭 【摘要】 随着农村改革的深入推进和城镇化进程的不断加快，涉及农村房屋买卖的案件逐渐增多。由于涉农的 法律规范过于抽象、原则，农村房屋买卖合同纠纷中的疑难法律问题多。本文针对近年来农村房屋买 卖纠纷中的疑难法律问题，阐述了违反 “一户一宅 ” 、非同一集体经济组织之间的、未经共有人同意 以及农村拆迁安置房、小产权房等房屋买卖合同的效力，重点论述了农村房屋买卖合同在宣告无效之 后，当事人之间民事责任的划分及依据，并结合民法理论对农村房屋买卖合同无效之后的处理提出了 建设性意见。从民事审判实际出发，本文认为对向不特定多数人出售的农村房屋买卖合同纠纷案件以 及存在严重违法的农村房屋买卖合同，人民法院应当审慎受理。 【关键词】 农村；房屋买卖；法律适用 农村集体土地是最基本的农业生产、生活资料，妥善处理农村房屋买卖纠纷对保障农 民合法权益、促进农业健康发展具有非常重要的意义。党的十八届三中全会明确提出， 保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵 押、担保、转让试点。 2015 年中央一号文件要求 “改革农民住宅用地取得方式，探索 农民住房保障的新机制 ” ，而同期国务院办公厅下发的《关于引导农村产权流转交易市 场健康发展的意见》仍对农村房屋的受让主体作出限制性规定，规定农村产权流转交易 的受让方原则上没有资格限制（外资企业和境外投资者按照有关法律、法规执行），但 农户宅基地使用权、农民住房财产权、农户持有的集体资产股权除外。为规范农村房屋 买卖合同案件的审理，保障和促进农村房屋健康有序流转，安徽省高级人民法院（以下 简称 “安徽高院 ”） 2012 年曾出台《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的 指导意见》 （以下简称 “《指导意见》 ” ），对农村房屋买卖合同审理作出原则性规定。 然而，近年来，随着新农村建设不断推进和小城镇开发的加速，农村土地及房屋确权颁 证工作即将铺开，涉及农村房屋买卖的新情况、新问题不断出现，需要我们对已有的审 判经验进行总结、检视，以进一步规范对农村房屋买卖合同纠纷案件的审理。 一、近年来农村房屋买卖合同纠纷的基本情况 近年来，安徽省受理的农村房屋买卖合同纠纷案件总量较小，其数量并未随着近年 来民事案件数量大幅增加呈快速上升趋势，在部分年份甚至有所回落。这与农村居民传 统上比较厌诉和各级法院对农村房屋买卖合同纠纷审慎受理是分不开的。 （一）以买受人身份为标准，可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：一是本集体 经济组织成员之间的农村房屋买卖；二是本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员 出售农村房屋； 三是城镇居民购买农村居民房屋。 农村房屋买卖合同纠纷案件类型多样， 但分布相对集中，主要集中在向本集体经济组织成员外出售房屋的情形中，本集体经济 组织成员之间的房屋买卖相对较少。 （二）以农村房屋买卖纠纷发生原因为标准，农村房屋买卖纠纷产生相当一部分原 因系拆迁导致房屋利益上涨，原出卖人不愿意继续履行合同或者要求返还已交付的农村 房屋。由于法律对农村房屋的流通存在诸多限制，过多地支持违约者主动性诉请导致社 会存在严重的 “诚信危机 ”。 （三）正是因为人民法院受理的农村房屋买卖合同纠纷相当一部分起因于一方主动 违约诉请， 而且恶意者往往还能找出一定的法律依据， 法官便如同钟摆般不停地在法律、 情理之间徘徊。为实现案结事了人和，避免法律判决与社会倡导的诚信价值相悖，法官 往往花大量精力作此类案件当事人的息诉罢访工作，晓之以情、动之以理，甚至动员当 事人的亲属、居委会成员等共同劝导当事人 “ 邻里乡亲，以和为贵 ” 。因此，农村房屋 买卖合同纠纷的裁判结果往往以调解、 撤诉、 裁定驳回为主； 而在以判决结案的情况中， 案涉农村房屋买卖合同被认定无效的比例较高。 二、当前农村房屋买卖合同纠纷案件中的主要疑难问题 （一）违反 “一户一宅 ” 的农村房屋买卖合同的效力 我国《土地管理法》第 62条第 1款规定， “农村村民一户只能拥有一处宅基地，其 宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 ”仅从字面上来看，一户村民 如果拥有两处以上宅基地当然违反法律规定，也即本集体经济组织成员有住宅又购买其 他住户住宅的，房屋买卖合同无效。实践中，对违反 “ 一户一宅 ”的农村房屋买卖合同 纠纷， 部分判决认定合同无效。 （2013 ）甬慈逍民初字第 131 号民事判决指出 “ 对农村 宅基地使用权我国土地法有特别规定，每户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租 住房后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，被告已合法拥有一处宅基地，且被告也 没有证据证明其符合拥有两处或两处以上宅基地使用权的条件，因此，原、被告签订的 房屋转让