前期介入—地产开发缺陷案例及分析.pdf

前 期 介 入 --地产开发缺陷及分析 地产常见缺陷及缺陷问题解读 ■ 地产设计环节出现的缺陷案例，细分为： 建筑设计类 景观设计类 部品及设施设计类 ■ 地产施工环节出现的缺陷案例 ■ 各类缺陷收集与整理的方法及注意事项 ■ 与地产沟通缺陷的方法及注意事项 物业公司对地产新项目前置参与的特点 物业服务特点： 1、直接面对业主，知道并了解业主需求 2、公共配套的直接使用和维护主体 3、在解决和处理问题中具有丰富的经验 物业公司的上述优势正是地产公司所欠缺的，因此地产开发环节需要 物业前期参与，将这种经验与优势延伸到工程开发环节，尽可能减少问题 发生，达到预防目的。 地产在设计环节显露出缺陷的原因 万科在新项目开发中，因多种因素在房屋交付后显露出一些不尽如意且易引发业主投 诉的遗留问题需要不断的去关注解决。 遗留问题长期以来成为万科快速发展的一个包袱！从某种程度上制约着万科的发展。 不论是变革还是 “扫雷”等阶段性工作，问题的本质还是在于物业公司如何提升专业管理 水平，加强前期介入工作的能力，将 “雷”在规划设计阶段、施工阶段规避掉，不能将老 问题在新项目重复出现，这是物业公司基于地产公司的价值所在。 地产公司是一个受市场环境影响很强的行业， 经营情况会受诸多因素的影响，物业惟有在为地 产公司提供有价值和满意服务同时，不断探索自 身的经营属性特点的经营能力，才能使物业公司 基于自身行发展规律的健康可持续发展。 形成房屋质量与遗留问题的原因 前期化设计问题 滚动开发设备选型问题 客户的声音与满意度调查 成本控制问题 施工工艺问题 地产在设计环节显露出缺陷的原因： 片面追求创新 对客户的实际需 求了解深度不够 1 2 4 3 从业经验与经历 机械地参照规范 物业公司前期介入的三个阶段 早期 在房地产开发的立项决策阶段 （可行性研究阶段） 的介入。物业公司必须要委派具有实际物业管理经验 介入 的专业人员从配套设备、环境附属工程、保安消防等 方面严格把关。 中期 在方案设计阶段的介入。 介入 从物业结构布局和功能发面、设备设施的设置和 服务方面提出改进意见。 后期 在项目施工阶段的介入。 进行机电设备的测试、检验。指出前期工程的缺 介入 陷并提出改良方案。准备交接和验收的各方面工作等。 客户对住宅安防价值的认知与排序 1 小区围墙 2 车辆入口 人行入口 3 4 小区园林,会所,停车场等公共区