山东潍坊市某住宅项目市场调研报告.pdf

山东潍坊市某住宅项目市场调研报告 一、潍坊房地产市场调查报告 1、当地居民消费水平和楼市发展状况调查 根据前期可行性报告中，潍坊市的相关经济指标资料和近期考察中相 关资料查询：潍坊市人均 7000 元的年收入属国内中等偏下水平；城镇居民 年均可支配收入在 6000 元左右，其中近 70%用于生活费用的支出，整体消 费层次偏低；但就消费价格指数看，今年食品类的价格下降明显，而医疗 保健和烟酒方面的指数趋长，居住和教育娱乐方面的价格指数也呈平缓增 长趋势。 整体来说，潍坊市属于近期发展较为缓慢的中等城市。居民消费能力 有限，且大众消费结构集中在较低层次，而这一消费层次的消费者基本属 于购买需求简单粗放型，对房屋面积大小和价格高低较为敏感的客户群体。 但同时也应该动态的看到潍坊市居民的消费结构也正随着城市发展的趋势 处于调整阶段。这同样也是个如何根据居民现实消费能力引领城市消费格 局和消费理念的节点和机遇。在这方面，定位于打造大众精品会比简单的 走平民路线或迎合特殊阶层更容易贴近潍坊的市场和居民的消费心理。 事实上，潍坊市早期房地产运作相对成功的名门和富华均走品牌战略 的路线。所不同的是两者对品牌的定位，富华走的是酒店昭示下的高档， 而名门走的是精品路线。就市场运作来说，富华花园很大程度上走的是潍 坊市传统的单位订购包销之类的方式，而名门则首开潍坊正式的正规散客 销售模式，实现房地产真正的直接市场化运作。 1 潍坊市工业占据较大比重，国有成份高，相对来说商业和金融业并不 是很发达，加之政府的观念问题，整个城市的市场化进程感觉还是较为缓 慢。当地一些房地产商在传统机制下的不规范运作还是很多，比如说在交 房款前，通常是 2 万元的预定费用和 1—2 万的水电增容配套费用，在现房 交割上和权证申办上较含糊。因此，相对的市场化正规运作和优质的客户 也将是我们区别当地房地产商，赢得客户和塑造自身品牌的宣传切入点。 总的来看，潍坊的消费水平和经济发展状况，注定潍坊的房地产开发 不能要求定位太高而不切实际。群体的消费能力和导向，城市的经济发展 状况和政府的规划理念、心态都将是影响整个潍坊刚刚启动的房地产市场 能否持续发展的相关因素。 2 、住宅需求和偏好 潍坊前期的房地产市场，落差较大，一方面是以经济适用房为主的小 区开发，一方面是以高档楼盘为主的开发，两者之间楼型配套上层次相差 悬殊，价格差距在 1000 元/平方左右。代表了一个发展中城市的楼市初步 格局，最需要房子和最能花钱的两个阶层大都是市场前期的先导。 因此，象舜都花园、圣荣广场、富海花园这样的普通楼盘均价没有超 过 1800 元/平方的，在城西和城北的经济适用房均价更是在千元以下。而 象名门世家、泛海花园等高档楼盘小区，其均价都已在 2400 元/平方以上。 很显然的，两档楼盘之间存在 500—600 元/平方的这么一个价格空间，这 部分价格的受众群体应该属于潍坊市待培育的那部分中等偏上的消费群 体，比如说白领、领导、小企事业主等。 这部分群体很大程度上认可高档小区的楼景外观和户型结构、相关配 套，而这些显然是现有的普通楼盘和经济适用房所不能提供的。这部分群 体的消费水平有限，他们的分化体现在经济适用房的 150 平方左右大户型 的出现和热销，而高档楼盘中70、80 平方左右的小户型相当好卖。 根据收入报告的资料和当地楼盘销售的户型比例可以进行相关推算， 2 年收入在六、七千元的一对夫妇，用于购房的比例在 60% 以上，那么相关 的按竭能力在十五、六万左右，而这一消费能力，对经济适用房的价格来 说，可以承受较大些的面积，这也是山东传统的住房习惯；而对精品楼盘 来说，其在 2500 元/平方的价格上能承受的面积显然要打较大折扣的。因 此，这部分消费群体显然可以接受价格和面积上更适合的优化配置。 项目规划中的楼盘户型考虑单套承受能力应该在 15—20 万元左右，适 当的调整户型面积或相对在以部分中上和高消费客户为品牌象征的前提 下，基础的户型配置上还是应该考虑普遍的大众承受能力，便于前期引导 消费的需要和后期加强竞争的需要。 项目规