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房地产行业及销售人员面试的基础知识 一、房地产基础专业知识 1 、房地产： 指房产和地产的总称（又称不动产）。 、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 、房地产的特征： 、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； 、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； 、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 、房屋分类： 、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； 、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 、土地分类： a 、开发利用：生地和熟地； b 、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a 、土地开发； b 、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d 、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f 、房地产市场； 、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利 用和收益的权利） 。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。 a ）农村土地采 用了集体所有制，属于农民集体所有； b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任 何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程； 出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如 200-250 万 / 亩）、招标（提出底价，根据 使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）； 、房地产市场： 、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）； 、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）； c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）； 房地产市场结构善一览表： 市场 一级市场 二级市场 三级市场 称谓 土地使用权出让市 土地使用权转让市场、 增量商品房市 土地使用权转让市场、存量商品房市场、二 场 场、住房一级市场等 手房市场、住房二级市场等 市场 政府、开发企业（投 开发企业、业主 业主 主体 资者） 市场 国有土地使用权 增量商品房 存量商品房、已售旧公房、私房 客体 交易 拍卖、招标、协议 出售、出租等 买卖、租赁、交换等 方式 、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。 、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。 地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权； 地役权：指利用他人土地供自己使用的权利； 抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利； 租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权； 、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。 ）土地使用权出让年限： a 、居住用地 70 年； b 、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地 50 年； c、商业、旅游、娱乐用地 40 年； PS ：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行； ）土地使用年限到期后如何处理： 、国家有权无条件的收回该土地； 、建筑主体经质控部门检验后不属危房； c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。 PS ： b 、 c 条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回； 、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。 商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。 、商品房的预售制度：五证二书 五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品