世联陕西嘉园崇皇项彩目整体定位报告沟通会.ppt

;区位;交通;兵器工业园;项目占地570亩，容积率不超过4.0，地块较方正，内部平整无高差；地块西侧和北侧邻路，东南两侧均为农田;优势（S）;;开发目标;目标1解读;目标2解读;前期快速回现，入市当年销售3亿 树立良好的项目形象，实现整盘利润最大化;核心问题思考 路径;;; 区域市场;;工业园板块;县城板块;工业园板块;马家湾板块;;销售速度;;;;;5.5万;高陵县2011年土地出让情况;市场小结;客户;板块;;置业目的;客户描述： 因价格外溢的西安经开区工作白领、工业园区工作年轻职工、县城工作的年轻企事业单位职工，年龄20-30岁；对总价敏感，大多选择离工作地点较近区域置业，支付能力较差，对产品形式和品质等要求不高； 置业区域：马家湾、泾渭工业园、高陵县城 代表项目：颐和盛世、渭城风景、逸景佲居、北城新天地、三泰茗居 产品选择：多层、高层、小高层、LOFT 户型选择：70-95㎡两居，35-45㎡LOFT;改善客户;客户小结;*;北城新天地;竞争对比;;竞争对比;;竞争对比;天下荣郡;竞争对比;市场上的在售项目，普偏品质和舒适度不高，通过差异竞争策略完成产品价值体系构建，建立差异竞争体系; 区域价值;保护区;西安进入多中心发展阶段，各个区域功能定位不同，泾渭工业园作为现代工业新城，发展已初见成效，发展基础好、空间大;西咸新区和国际港务区是泾渭工业园未来吸引城市外溢人口最大的竞争区域，主要是对城市刚需和刚改外溢人口的竞争;经开区四大产业功能区间形成聚合效应，加速整个大城北的发展，将吸引更多城市人口;城市发展 —渭河以北;泾渭工业园概况： 位置：位于泾河以北、西铜高速公路以东； 发展历程：2003年初全面正式启动。经过数年来的建设发展，已有92家项目入区，其中建成投产45家，在建项目24家，正在办理入区手续的项目18家。集聚了以商用汽车、重机设备、新材料、兵器装备、精细化工等产业为代表的一大批现代装备制造企业。 空间结构：泾渭工业园距离经开区核心区距离约18公里，泾河渭河形成城市意向延续的阻隔带，从经开区发展架构上看区域为经济开发区相对独立发展的区域，将形成独立的工业新城。;;到2015年???泾渭工业园工业总产值将达到1000亿元，项目所在区域为泾渭工业园未来发展核心区域之一;兵器博物馆：将为区域注入旅游产业元素； 兵器保障园： 3050亩，将集居住、商业、酒店为一体； 体育运动公园：总投资1.6亿元； 香江财富中心：占地4000亩，财富中心、文化公园、健康休闲、森林公园及泾渭公园五大功能板块； 崇皇乡中央商务区：打造集酒店、商贸、居住等位一体的功能完备、配套一流的工业园区设施配套区(10年建成)； 姬家、崇皇休闲文化广场：分别占地100亩（建设年限2011-2013年）； 泾渭分明北岸旅游综合开发：包括泾河的治理、经河北岸的绿化、基础设施建设等。 ;区域目前规划配套主要集中在兵器综合保障园，其它地方较少，呈零星散点式布局，建设节点滞后，项目可与兵器保障园配套形成集聚效应;园区未来大量入驻企业以装备制造业为主，到2015年，总投资高达近500亿，可容纳就业人口约20万人，其中产业人口约16万人;;;;区域小结; 客户演变路径;客户演变;客户演变;;*;区域市场较为初级，除天正银河湾以景观资源驱动外，其他项目无驱动力或以产品形式单一驱动，其可持续性不强;世联模型;产品形式驱动;景观资源驱动;城市郊区化驱动;主题驱动;教育+配套驱动;大盘驱动 模式小结;深圳万科城位于工业园区内，配套和交通不便，又无强势景观资源的郊区大盘;景观轴 社区主轴将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。 广场和街道 哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。 商业街 位于主干道稼先路和小区干道之间，商业服务整个坂雪岗区域，3万平米商业一期全部建成展示。 ;*;华润万家;深圳万科城作为抗性巨大的工业园区先行者，以教育+商业配套作为核心驱动，成功立势，实现完美销售;奥林匹克花园以教育作为核心驱动力，打造一站式品牌教育，60%客户成交受教育资源影响;案例借鉴 —西安奥林匹克花园;驱动模式总结;分阶段驱动;*;;;站：站在国际化大都市西安外溢趋势之下，寻求项目的发展机遇 引：契合政府开发区域的大节奏，引领区域价值的提升 领：树立大盘形象，用大盘模式开发项目，通过核心驱动力推动项目持续开发 异：不以产品、环境为核心价值，差异化的以教育配套资源为核心价值，打造竞争力;从“泾渭工业园”未来发展的时间与空间两个维度分析，本项目具有打造泾渭核心区的机会;项目整体定位;;;;;初期核心目标客户的置业驱动因素以及相对应的本阶段产品开发策略;中期核心目标客户的置业驱动因素