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（营销策划）阳光花园高 尚住宅社区发售策划案 一分不少（内中还有一套三十多万的住宅顶广告预算款），而对手第一批广告预 算经费就为 480 万元，两者相差 300 万元。 正在一筹莫展之际，我无意间将 480 万与 180 万两个数字相加（而我在这之前都 是用 480 万减去 180 万元，越减越觉得渺茫）得出 560 万元，如果对方 480 万给 我所用那有多好啊？给我所用那是痴心妄想，但为我所用那是凭智慧和策略，于 是"融资"-向对手融资的想法展现眼前。 给我所用那是向有形资产融资。为我所用那是向无形资产融资。对手无形资产， 即对手通过480 万元广告诉求向市场全面推出的是开发理念，480 万元地毯式广 告推出追求是的广告效应。因此，向对手融无形资产之资它需要从以下两方面入 手： 一为融开发理念之资 二为融广告效应之资 商场即战场，竞争即战争。商战的决战在商场，商战的成功在谋略。利用商理调 整策划思路及实施计划，把握出手时机、造势出手，避其锋芒、储势而发、借势 出局，很可能会收到非常好的商战效果。 本策划案根据当时市场变化和竞争对手态势，迅速审势与竞争对手相同的开发理 念，为达到储势而发、借势出局效果。首先将对手推出的仅仅为一个概念的"21 世纪标志性住宅社区、21 世纪生活新典范"的开发理念细化。在 21 世纪居住条件、 居住环境品位、空间、生活质量等人们急切想知道的，而对手偏偏没有给予解释 和回答的诸要素细化、具化。使人们看得见、摸得着、立体式的空间感觉与享受， 通过细化收到高屋建瓴的理念效果。 在推出开发理念策略上，避其锐气，储其市气。利用广告显效期市场规律及理念 接受周期原理，适时借势出手。将经过对手几个月开发理念广告宣传培育出来的 成熟客户群体拉过来为我所用。 首先我将阳光花园高尚住宅社区开发理念采取理性十情感诉求的方式具化为： 把都市的喧嚣与拥挤留给 20 世纪 到阳光花园来，享受 21 世纪的绿野、蓝天、宁静、清新…… 这一开发理念，一但被开发商推向市场就成为商品概念（企业哲学）。它即形成 于自然因素（地理位置），也在于开发商在商品使用价值及价值的刻求创意与营 造。它是开发理念与文化底蕴的有机融和，直接标定了商品在市场竞争中的地位 与品位，从而影响着阳光花园作为商品在市场特定价位所界定的受众层的市场认 同感。 20 世纪是人类史上工业化高度发达的时代，它给人类带来了空前的文明与繁荣。 但也在全球化工业浪潮席卷下给人类生存空间、生态环境、居住条件带来空前的 威胁。由于工业革命带给农村和城市周边的郊区，是失去土地的农民人口大量涌 进城市，造成城市人口的拥挤。城市自身的发展，高楼林立，车辆成倍增长，城 市容积空前膨胀呈爆炸之势。超出了城市可容纳的警界限……这一工业化进程， 使人们一方面离不开 20 世纪工业化所带来的文明、繁华、事业、人际交往；另 一方面人们却极力在事业、交往无法摆脱城市的喧嚣与拥挤同时，又想在与居住 方面远离都市污染，并与之保持安全距离。于是西方国家城市在被认为与污染保 持安全距离的，以都市繁华点为轴点的 15-30 分钟车程半径内的城市边缘地带， 成片开发起市郊花园别墅和休闲型多功能公寓。所谓回归大自然，在属于自己居 住私密空间中，充分显露自己独特的人生品味与生活追求。在这里，人们对家的 定义不仅仅是安身立命之所的概念了，更多的强调居住环境、生活空间、质量与 品味。在经历了西方发达国家工业革命所带来的所有痛苦与挣扎的、饱偿都市拥 挤与喧嚣的中国人，在即将迈入 21 世纪的前夜，渴望得到与享受到具有儿时歌 谣与童话魅力的绿野、蓝天、宁静、清新……它是 21 世纪生活质量品味、居住 环境与空间的最具象展现。这一渴望在现阶段对于富有的人们来说，是完全可以 花钱买得到的。这一开发理念反应在规划建设指导思想上就成为规划理念了。 阳光花园高尚住宅社区规划理念： 天然绿色氧吧，全景致多功能示范住宅 此规划理念是把 21 世纪的开发理念在住宅社区规划五大功能方面的完美展现： 寓意优越的地理位置： 阳光花园高尚住宅社区地处中南路南端，临近名闻暇迩的大连旅游圣地--老虎 滩，仅为千米之遥的绿荫遮掩半山之间。山呈龙飞凤舞之势，占尽风水龙脉，鸟 语花香、环境优美。即不远离现代都市的全部文明又天然屏蔽着都市的喧嚣。园 区欧陆市郊豪宅公寓，依山就势。融自然山林万种风情于花园壮阔怀抱之中，其 山其园浑然天成，互为装点、相映成趣。 寓意富氧居住环境质量--天然绿色氧吧。 这里是大连市少有的人工绿地与自然绿地相缘的富氧地带。即为山景式住宅，又 时时受到海洋气候环境的调节。容积率 1 ：1.05 ，山野自然