商业地产运营管理(实用课件).ppt

类别 分项 评审要点 弱电智能化 背景音乐 按背景音乐要求设计，满足语音广播的要求，火警时强切为紧急广播，可分区广播不同音源 系统主机设置在总服务台，可实现多种音源信号（电脑声卡输出、CD、录音模块）输入，定时自动播放，节目编辑功能 室内步行街按楼层分区域、分回路设置，其他主力店背景音乐系统应接入大厦消防广播系统，紧急情况下可以由中控室切换至消防广播状态 外广场结合景观、绿化设置室外广播设施 有线电视系统 满足项目当地要求，信号源接至各业态弱电井内，主力店户内、室内步行街餐饮商铺户内、商业管理公司大会议室、员工宿舍、员工餐厅等根据需要预留接口，开通费用由使用者与当地广电部门接洽 电话交换机 商业管理公司根据400门电话数量设置电话交换机，安装、使用费用咨询当地运营商 电子巡更系统 采用离线式系统，系统主机设置在大商业中控室 系统具有统计和报表功能，能通过密码实现分级管理，系统数据要有措施保证2月以上可查 停车场收费系统 停车场所有出入口设置收费管理系统，并设置中央收费站或手持式刷卡系统，地下一层一处，地下二层二处，有线方式为超市出口与步行街扶梯厅处 系统具备图像对比、车牌识别报警功能 系统按分时段收费设计，计费方式满足临时、免费、充值、计时、包月等多种计费需求 入场自动发卡（接触式、非接触式读卡）或具备其他停车计时手段，出口收费，并有电子显示屏显示相关中文信息 闸杆具有轻质快速（抬杆速度小于2秒），防止人为抬杆（报警）、防砸车、故障手动操作等功能 在停车场入口附近明显处设置电子显示牌，实时显示车场状况，如车位数量显示、满位显示、出车声控警示灯功能 主机设备设在监控中心，系统管理软件具备网络联网功能，满足财务实时监视所有出入口收费及刷卡抬杆情况并能自动统计、汇总所有收费信息，方便各级管理人员通过密码统计和查询 超声波停车引导系统 停车场出入口设置车位数量LED显示屏；地下停车场车辆导视系统与停车引导系统结合设计，具备车位数量显示，以实现停车引导的功能 类别 分项 评审要点 弱电智能化 楼宇自控系统 室内步行街、百货区域分别独立设置楼宇自控系统，楼控系统设置在中控室或弱电机房，各系统机房内设置联网控制终端；影城空调末端设备自控由影城自行完成；其他主力店楼控系统自理 大商业所辖重要设备（如给排水、空调、通风、照明、配电、电梯等）的日常运行控制纳入楼宇自控 系统具有多工作站联网功能，以完成各分系统之间的信息传输，实现物业管理对各分系统的集中监控 移动通信系统 根据项目所在地移动通信运营商特点，接入移动通信信号 根据商业运营管控需求，大商业（含主力店）无线信号全部覆盖，信号覆盖率不低于100%（地下室、重点机房、重点区域100%覆盖） 防雷和防浪涌 所有重点设备及机房供电须有防雷、防浪涌措施 所有弱电机房保证良好的接地，联合接地阻值不大于1欧姆 所有弱电系统的外线进线（包括信号线和电源）需具有防雷措施。应参见当地防雷验收及检测标准 弱电设备和数据托管机房 地下一层设置通信、网络机房（不同运营商分开设置）、有线电视机房 室内步行街各层、各主力店区域设置弱电井或弱电机房，面积不小于6平方米；弱电井与强电井分开设置，并考虑水平主干有效传输距离 弱电机房及其竖井、桥架、现场控制箱等须考虑防静电、等电位设计、设备散热、维修空间等要求 客流统计系统 广场所有独立商业空间（含步行街商铺）与外部或相邻空间的出入口均设置客流统计系统 采用视频识别方式，要求各客流计数点位单日累计准确率不小于95% 系统需要能够支持远程访问和管理，便于集团及时掌握信息、统筹管理 能源管理平台 低压配电系统计量表需配置带远传功能的数字电表 对物业分区低压配电和制冷配电系统进行分项计量 对超市等次主力店用电总量进行计量 该系统只对大商业统计分析，不涉及外铺、住宅和写字楼 三、公共物业条件落实 公共物业机电系统落实要点（示例） 类别 现场落实要点 电气系统 线路敷设时关注电缆桥架内的电缆不允许出现接头，桥架内的电缆截面积不能超过规范允许值 变配电系统安装时关注电流互感器的精度是否和设计精度相符 变电站在正式送电之前，气溶胶灭火设备的安装及接驳需完成，各区域灭火器的配置到位，低压柜、转接箱的母线、各接线端子螺丝完成紧固 使用热成像仪对不断增加的负荷进行检测，重点关注使用电磁炉的餐饮商铺 步行街内装饰造型中的LED效果等设置独立回路，各类型灯具设置间隔回路控制，室内各类照明及室外各回路景观灯定时控制，关注公共照明的功率密度与照度是否满足绿建一星要求 供电电缆使用低烟无卤电缆 通风空调系统 关注空调末端冷凝水管安装坡度，避免受自然重力影响或交叉施工影响产生“倒坡”问题 预留吊式风柜、风机盘管等吊顶上方安装设备的检修空间，确保回风滤网便于拆卸清洗 商铺一级排油烟设备安装到位，屋面二