东营商业市场分析.doc

东营商业市场分析 任何产品在推向市场Z前，都必须充分了解当前的市场环境，并对H标 客户进行深入的研究，才能客观、准确的预见未來市场。商业地产项日作为 一种特殊产品，同样需要依托于区域商业市场并符合当地客户的需求才能牛 存和发展。力求通过对区域商业市场环境以及客户需求的研究和分析，來寻 找市场空白点与客户需求点的结合部位，从而为本项目的产品定位提供客观、 坚实的理论依据。 一、一、 东营宏观商业市场分析 (一) 总体商业市场动量变化以及需求趋势 1、 1、 2004年商业消费力市场总体状况 2003年东营市经济在2002年发展良好的基础上，继续保持较快增长， 主要经济指标运行态势较为平稳。消费品市场总休运行良好，2003年全市累 计实现社会消费品零售额91.09亿元，同比增长15. 7%,扣除价格因素，实 际增长16.5%。2002年全市社会消费品零售额为84. 35亿元，按照此发展势 头，今年可望突破105亿元。东营消费结构升级趋势依然延续，FL住房消费 的快速增长带动了消费品帀场中建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和音 像器材类等商品的消费升温。2004年，这三类商品分别实现零售额15.6亿 元、8. 1亿元和86. 3亿元，同比增长90. 1%、22. 8%和19. 4%。 2、 2、 2004年商业消费及需求市场特点分析 1) 餐饮市场增势强劲 2004年，居民人均在外饮食支出为774. 3元，同比增长30. 8%,全市餐 饮业累计实现零售额6.2亿元，同比增长58%,即使剔除非典造成的基数影 响，仍达到37.9%的高增长。 2) 消费增长点明显扩散，市场呈现多点带动局面 2004年东营市消费品市场增长点明显扩散，打破了去年汽车独学市场的 局而。据对限额以上企业类值统计，在24类商品中，有三分之一的商品增幅 在20%以上，其中服装鞋帽纺织品类、金银珠宝类、电子出版物及音像器材 类，石汕制品类分别实现零售额5.4亿元、0.9亿元、0.2亿元、3.4亿元， 增长26%、32.4%、20.2%、48. 3%,这四类商品对全市限额以上企业零售额的 贡献率为57.8%,同比提高了 44.4个百分点。 3) 消费收入变化：价格总指数略有上升，基础产品价格呈上涨趋势 2004年居民消费价格指数100. 3%,其中食品类价格指数103%,拉动总 指数上升0.9个百分点。工业品出厂价格指数1 02. 4%,比上半年高出0.1个 百分点。 4) 城乡居民收入稳步提高 城市居民人均可支配收入增长11. 5%,农民人均现金收入增长7. 6%。 5) 三大需求群体齐头并进 随着各国零售业巨头抢滩国内零售业市场，跨国零售企业对大型主力点 的需求明显增加。同时国内大型零售企业的扩张形成了东营市商业物业需求 的另一主力。另外，许多屮小投资者纷纷看好东营商业市场的投资潜力，成 为东营产权式商铺和住宅底商的强冇力需求者。 6) 服务性消费支出增长加快 目前，在东营市届民消费支出中，食品、衣着等一般性商品增幅在10% 左右，而家庭服务、文化娱乐等服务性消费支岀达到20%以上。2004年，东 营市城镇居民服务性消费支出增t 9.8%,服务性消费占总消费支出的32.8%, 提高了 1. 8个百分点。 (二)2004年度商业地产市场年度供应量及市场状况盘 点 在分析了 2004年的消费市场消费力及需求状况后，我们一起来看一看本 年度商业地产市场供应量状况，并依据市场供给给出增星情况对本年度主要 商业项目以及主要商业圈进行分类分析。 1、 1、 商业供给量状况分析 在商业市场供给量以及供给状况方面，2004年主要呈现以下儿个特征： 2004年是东营商业地产发展迅速的一年，商业地产供应量激增。 根据东营市商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到0.9平方 米。按照东营市东西城人口 60万估算，2005年总商业面积将为54力平方米。 这一数据也将导致了商业放量的激增。 2、 2、 2004年度东营东、西城销售比较 西城作为汕川行政办公、综合服务、商贸、教育科研文化和生活居住区， 是东营市目前重要的经济屮心区域，其商业环境得天独厚，因而商业项目价 格高居不下。 东城作为规划中的］H级行政办公、金融商贸、教育文化、高新技术产业 和生活居住区，商业发展空间较大，交通条件优越，是商业地产发展的重点 地区，未来商业发展令人期待。 （三）（三）2004年度东营各商圈分析 位于西城济南路的传统商业区的商铺平均租金高居各类店铺之榜首，且 继续呈稳中有升的走势。 位于西城商河路的金地购物广场依托临近传统商业圈的商业氛围，成为 该区域内连锁小经营店、休闲新概念店、小规模精品店的商业建筑综合体。 东城商业较为分散，主要有两个屮型购物中心和一条商业较为集中的商 业街胶东路。在规模、设丿