物业管理创新经营.pptx

物业管理创新经营【课程大纲】第一部分 创新经营概论第二部分 物业管理常规经营第三部分 物业公司资源经营第四部分 物业资源经营第五部分 业主资源经营第六部分 物业文化资源经营第七部分 物业管理资本经营一、冰山理论冰山可见的部分只有1/8，而7/8的部分都存在水底。二、物业管理的创富能力（一）第一组数据1.世邦魏理仕2010总营业收入31亿美元，2010年12月31日汇率0.6227，相当于337.76亿元人民币。2. 2011年，深圳物管行业GDP为321亿，企业1600余家，从业人员30万人。3.中航物业2010年营业收入超过5亿元人民币。（二）第二组数据1.盈利的物业公司占到39.7%。2.盈利企业年平均利润额为82.1万元。物管企业是21世纪初最具价值的投资领域之一。（三）案例世邦魏理仕 全球最大的商业房地产业务公司，拥有员工超过30.000名，在全球范围内超过300多家办事处。1. 业务范围 物业/设施/资产及项目管理，物业租售的策略顾问及实施，企业服务，按揭融资，买卖与租赁，物业评估预估值，开发服务，投资管理，研究与策略顾问等。2. 北京地区办事处 策略顾问部、研究部、项目管理部、住宅部、物流服务部、购物中心管理部、价值与咨询部、商业服务部、投资物业部、资本市场部、办公服务部、资产服务部等。三、物业管理创新经营的类别第二部分 物业管理常规经营一、常规经营的市场形式1. 物业公司为主体的经营形式2. 业主为主体的经营形式 南京百合华府、深圳景洲大厦 北京三自品格社区服务中心有限公司（2007，自愿、自管、自律）3. 其他经营形式 职业经理人形式二、全委项目的经营收入（一）主营业务收入 1.人员费用；2.绿化养护费； 3.清洁卫生费；4.秩序维护费； 5.物业共用部分设施设备日常运行和维护； 6.物业共用部位设施设备及公众责任保险费； 7.办公费用；8.固定资产折旧； 9.管理费分摊；10.业主同意的其他费用。（二）其它主要收入 1.停车场经营收入 2.多种经营和收入（广告、维修、场地占用）三、常规经营利益最大化（一）提高物业管理收缴率1.非恶意欠费者处理 （1）善待一贯良好业主； （2）解释说明消除误会 （3）顾全大局着眼整体； （4）灵活处理外地业主 （5）善待困难家庭2.对恶意欠费者应关注的几点 （1）区别对待欠费大户； （2）物业公司尽量无大错 （3）有效送达催缴单，应由业主签收。四、运用技巧合理合法催收（一）提升物业服务费1. 做好服务，为提价创造条件 南京儒林小区4.2万平方米，336户业主，物业公司大大降低电梯故障率，完善小区门禁制度，改善小区停车难状况，提升小区绿化水平，得到业主认可，三年内成功上涨物业服务费。2. 分门别类，不搞一刀切 首先，确定涨价小区范围；其次，各小区根据实际情况，自行确定提高幅度和标准；第三，各小区根据实际情况，选择最佳时机张贴物价公告。3. 掌握沟通技巧【案例】 甲乙俩人同时在卖鸡蛋，甲问：你要不要鸡蛋？而乙则问：要一个还是要两个鸡蛋？结果，乙卖出的鸡蛋比甲的多出30%。4. 公开收支状况营造良好氛围 以工薪阶层为主，10万平方米近1000户的常州白云东苑小区，公示近年来收支状况，并将拟提价方案（包括提价后服务内容、质量标准和经营收支状况等）分别送至每一位业主手中，得到业主认可后，实现了六年的第二次成功提价。5. 缜密计划，周到安排 各管理处对下属员工进行培训，对业主解释统一口径，对业主的各种疑问问题一一做到深入细致的解释工作。对于个别不接受的重点、难点业主，不激化矛盾，而是个案处理，耐心又耐心，避免聚众滋事的现象发生。6. 依法进行（二）风险控制 1.【暴雨案】2010.5.7广州中海康城抢险支出400万，36名业主索赔500万。 2.【好来居案例】06年5月底，小雨被掉落玻璃砸死，73户业主和物业公司成被告。07年12月一审判物业公司承担30%。09年二审，各方愿意调解。2011年6月10日终审73户业主赔偿22.9万元。（三）精打细算，节约挖潜 1.电梯变频技术改造可节约能耗30%，空调变频技术可节约能耗35%，照明灯具的运用可节约能耗20%，中水利用技术可大量降低绿化用水成本等。 2.龙湖物业节能改造项目多达56项，每年可节约能耗运行成本600万元。（四）降低运营成本 1. 优化组织结构和项目流程 上海上实物业改造项目经理制为区域经理制，一个经理管3~5个项目，南京栖霞物业保安实行错时上下班，用工一专多能，如配电工兼代秩序维护工作等；培训优化工作流程，提高每个岗位人员的劳动效率。 2. 运用先进的技术提升劳动生产率 落叶吹风机提高劳动生产率20倍；驾驶式清扫车可将劳动效率提升8倍。既可以提升劳动生产率节约成本，又可以