七对眼睛使用.pdf

关于项目市场产品定位阶段“ 7 对眼睛”工作流程的指引 （试行版） 1、 目的 贯彻从“客户到产品”的市场分析方法，提高项目客户定位的精确度，使各专业 部门的项目定位阶段工作有效前置，并最终提升项目运营效率。 2、范 围 本指引适用于集团下属各一线公司。 3、职 责 3.1 集团项目管理部负责本指引的起草、编写和修订。 3.2 各一线公司负责参照本指引，结合当地项目情况制订具体实施方案。 4 、职 责 ４.1 “７对眼睛”的工作，在土地获取之前应完成一个完整的流程。 ４.2 在土地获取之后，根据最终确定的土地成本及付款方式、最新的市场变化等情 况，应不断的重复全部或部分７对眼睛的工作流程，对市场定位进行修正，并指导设 计工作的实施。 5、 “7 对眼睛”工作流程说明 下图为“ 7 对眼睛”工作流程的示意图，共分为 10 个工作节点，即 ⑴至 ⑽ 。各工作节点的具体内 容要求、负责部门等参见下节。 ⑴项目战略要求 ⑵财务指标要求 ⑶项目土地属性 ⑷客户对土地属 ⑸竞品客户及产 分析 性需求分析 品分析 ⑹客户初选定位 ⑺项目成本分析 ⑻项目产品配比 分析 规划方案 ⑼项目客户定位 产品解决方案 ⑽项目产品解决 方案分析 6、 “7 对眼睛”工作流程说明 ⑴项目战略要求 负责部门或岗位：一线公司总经理 完成时间：项目立项会之前 此项工作应在获悉土地基本信息之后就开始进行。 具体内容： 该项目对于公司的战略意义，即在 利润贡献型项目、现金流贡献型项目、区域市场进入 型项目或合作型项目各类中 的定位，并指导财务部门据此提出财务指标要求。 ⑵财务指标要求 负责部门或岗位：一线公司财务部 完成时间：项目立项会之前 具体内容： 在总经理明确了项目的战略定位之后，由财务部对项目的总利润、利润率、内部收益率 等指标提出要求， 同时根据公司的现金流情况， 对项目的现金流安排提出关键节点的要求 （如 首期开发要求的面积和回款时间、实现正向现金流的时间等） 。 ⑶项目土地属性分析 负责部门或岗位：一线公司项目发展部与市场营销部 完成时间：项目立项会之前 具体内容： 对项目土地的各项属性进行分析，具体要求的土地属性因子如下： 文脉属性 教育配套 配套设施 娱乐休闲配套 医疗配套 公共交通便利性 私家车交通便利性 交通条件 交通拥堵 交通噪音