产业地产8个生存能力.docx

精品文档 精品文档 PAGE PAGE5 精品文档 PAGE 什么是产、什么是城、吸引了什么人，怎么就交融了？估计没几个公司想得那么长久。跟政 府的资深开发经验比，公司们修为太浅。面对空中楼阁的N无产品，山盟海誓提产城交融，想哭也哭不出来。 1 公司一说产城交融， ZF就发笑 得先回首一下地区开发的历史。 1.起点。以开发区这一典型载体为例，1984年建立了第一批国家经开区，85年深圳政府和中科院建立了中国第一个高新区。 2.第一轮热潮。以改革开放为导向，在 92南巡发言前后形成了第一轮开发区热。 3.第二轮热潮。在全国港澳回归大一统、国内经济向中西部转移以及加入 WTO深入全球化等 多重因素叠加之下，八五计划与九五计划交替之际，形成了开发区第二轮热潮。 4.大整顿。2003年开始，国家就开始进行开发区整顿了。这段故事就曾在现在财富老大王老 板身上真切发生，投入全部身家的固安工业园差点儿没有保住出生纸， 36岁之际当街痛哭。 这场大张旗鼓的整顿在 2006年才告一段落，全国各类开发区由 6866个核减至1568个，国家 发改委结合领土资源部、原建设部发布第一版目录昭告天下。 5.新常态。再接下来，百年一遇的金融危机来了。国家发现高新区的抗风险能力明显更胜一筹，国家高新区的口子从头翻开，本来应付危机的升级工作也转变为常态工作延续至今，一时间松山湖们等省级开发区新生力量作为地区转型升级的典型被鼎力推广。一部分商务口的经开区们也在创新驱动的引领下，选择了科技战线，期盼经过升级一路带上高新区的帽子。同期，国家高新区们创新招牌一路升级，从一流园区又到了排队申报自主创新区；另一面改革开放仍在深入，国家级新区、综改区、自贸区等新的国家地区开发平台相继落地。 走到今天，原来的园区转型的转型、扩区的扩区、归并的归并加上中西部和东北地域的新增园区，国家发展改革委这次结合了科技部、领土资源部、住房城乡建设部、商务部、海关总 署发布第二版开发区目录，比2006版增加了近千家，到了2543家。所以，保持政策的敏感性，开发区们活下来才是第一要务。 在求生存的过程中，开发区的发展理念也随之升级换代。 1.0时代，除了关闭的厂矿项目自成社会体系之外，开发区基本上就是个生产基地。 2.0时代， 社区生活和园区有了一定的结合，但基本上仍是打工仔打工妹的故事，园区交通的对外联系 依旧没有改观，进城不易。3.0时代，产城交融华美登场，产业和城市一体化，地区级商业、医疗、教育配套齐备且不逊于传统的老城区，进不进城不再是个问题。 听着是不是好简单？但是实现这种平衡的状态需要起码 10年左右的时间。 首先，规划上有没有留足余地应付城市功能的需求和产业升级的需求，本身就是个问题。 其次，配套服务基本上都经历了从沙县小吃、农村杂货铺到品牌便利店、集合商业的多轮番换，消费不足是地区营运的很大成本压力。 所以，没有合理规划和精心营运的定力，你能确定看见产城交融？ 这也是为什么公司营运的地区很难有所谓的标杆案例的原因，太嫩。 2 产城交融不需要地产？别自欺欺人了 有朋友说，谁说民营公司开发就一定得靠房地产的，你看看人家紫竹高新区，并且山盟海誓的转我一篇网络热文的深度剖析。 当房地产被黑化的时候，人人看不顺眼，这都属于正常现象。最近房地产经常上热搜，比方某B家三番五次倒掉，比方下半年要截止房地产上涨。行业整顿和政策调控，此处不议论。 虽然素来没去过紫竹，但也是如雷贯耳。搜了下基本信息，建立于 2002年，规划面积 13平 方公义，政府国资委公司占比 10%。 第一，2002年除了是第二波开发区热，也属于园区从转动开发向整体开发转变的时期，房改完了、土拍出现了，土地财政支持水到渠成。 第二，规划面积13平方公里，都2002年了，过去单调产业功能的苦头已经吃了不少了，谁还会干1.0、2.0产品？可是这也难说，比方阿里的工程师们上班在云栖、租房在转塘也很正常。 第三，利润分享模式里明明约定了政府扶助资本为园区内公司所缴纳市、区两级税收收入，以及园区土地出让金区级地方部分。 何况我再一搜，紫竹高新还有自己的地产公司？这都是直接下场踢球的运动员。紫竹产业发展很优异，但这不组成否认房地产在资本、功能完善方面的重点作用。 所以产城交融，不是要不要做房地产的问题，而是怎么做构造合理的做房地产的问题，并且怎样反哺支持产业发展的问题。 举个亲身经历。2013年，公司外派去了广州科学城，生态确实很好，有公寓能够租、有体育馆打个羽毛球，有个商业中心吃吃早午饭。但是每日吃全时、肯德基套餐，没有街能够逛，有如绿色牢笼。只身一人汉的困顿尚且如此，事情远没有那么简单。 原住民征地拆迁完，要不要布置？就业和社会怎么稳定？就业人群到底是什么组成，酒店、公寓要不要建？长期就业人群，多元消费、民生需求怎么知足？ 房地产是人