长沙星城世家08年度营销推广.pptx

长房·星城世家08年度营销推广草案;第一部分 长沙房地产宏观市场态势分析;07年长沙房地产宏观市场总体特征;项目 板块;项目 板块;2007年1-9月，全市商品房均价为3444元/㎡，同比上涨18.00%； 其中商品住宅平均售价为3206元/㎡，同比上涨22.54%。 ;然而到了第四季度，就在大家高歌猛进、期许更高时， 当头一棒， 在国家多轮调控政策的影响下， 房市高亢的态势终于得到遏制，顿时疲软， 于是市场观望又起， 就像我们经历的这个冬天， 冷的出奇。;06年5月，国6条出台，即“90—70”； 由于政策执行的滞后性和地区差异，市场未受大的影响，反而是价格高涨，从而 带动投机盛行，房价迅速抬高，追涨愈演愈烈直到“2套房贷”。 07年9月，“第2套住房贷款”政策出台； 12月确定以家庭为单位执行，另外严格控制贷款总量，投机从源头得到遏制， 众多投机者纷纷撤单，部分城市房价显现下跌趋势。 “90—70”面向供方，由于政策落实合和地区与差异，未见明显成效。 “2套房贷”面向需方，从源头控制，立竿见影。;受宏观政策调控影响，年末的推广费用明显增高，更加印证市场疲软。;尽管一年经历了阳光和风雨， 但总体来看： 07年整个年度量价双双飙升， 呈现房地产市场的极度和非理性繁荣， 供给和需求均已严重透支。;市场大半年的高亢和年底的疲软行情 充分表明， 由于中国政治制度的特殊性， 中国的房地产市场包括其他市场， 终究还是政策主导的市场， 不是市场机制主导的市场。;第一部分 长沙房地产宏观市场态势分析;面对政府频频出台的各种房地产调控政策 我们究竟如何要理解？;1、要规范房地产市场失态和非理性行为，比如价格猛涨，恶意炒作，非法囤地等。;1、住房价格回归价值本位将是房地产价格的发展趋势。 2、楼盘性价比将成为消费者衡量住房最重要的指标。;07年长沙房地产宏观市场总体特征;从宏观的经济层面上来说： 除非发生大的经济、政治和军事危机外， 中国的经济还将在未来的10—20年间整体持续稳健发展， 中国房地产行业必将逐步呈现稳健、规范、良性发展态势。;就整个房地产市场而言， 08年整个市场将在十分明显的政策烙印下逐步调整， 具体表现就是： 继续落实和已出台政策； 货币从紧，紧缩银根； 加快闲置土地开发； 增加保障性住房供应。 如果出台新的政策， 总体来说，趋势将更加严厉。;目前本地房地产所处的调整时期和特点;由于中国经济整体转入调整期，中国经济的各个层面整体转入调整。;第二部分 区域竞争态势及竞争对手分析;楼盘名称;楼盘名称;第二部分 区域竞争态势及竞争对手分析;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;12月报广投放费用前五名中，除了卓越麓山别墅以外， 其余四个项目均与本项目产品较为接近，竞争性较强， 表明整个高端市场呈现疲软，竞争加剧。;竞争市场整体态势;第二部分 区域竞争态势及竞争对手分析;东：武广高速的规划和建设，云集融科檀香山、阳光100武广国际、 新城新世界等大盘； 南：长株潭两型社会的报批，融城最前沿。中信新城，格兰小镇将迅 速点燃融城引擎。 西：河西成为两型社会的改革试验先导区，米兰春天、和记黄埔、东 方明珠等陆续登台亮相； 北：新河三角洲的正式启动，世纪金源、当代、沙河及中铁等 大盘将极大的带动区域放量；世纪金源·湘江世纪城1500 亩、320万平方米的规模，一期5000套的推货量全现房销售。;高端市场需求情况;08年市高端场竞争态势;第三部分 项目自身分析及竞争策略;;;二期待售产品中， G4由于景观较差，目前滞销； 另外阁楼总价过高，有22套滞销； 4房相对3房而言滞销。;未售住宅滞销主要原因： 位置因素——景观较差 目前所剩住宅主要集中在G2G3G4的东头，远离中心花园 价格因素——目前市场抗性较大 3房都在70万以上 4房都在80万以上 阁楼基本都在100万以上 除阁楼外，随着销售周期拉长，基本可以销售。;位置;车库号;未售杂屋总计;未售物业统计;第三部分 项目自身分析及核心价值提炼;项目未上市住宅布局;栋数;星城世家——收官集大成之作 户型绝佳——大3房4房5房，真正市场稀缺产品。 景观绝佳——环抱中心园林，社区中心所在。 工程质量绝佳——收官之作，精益求精。;第三部分 项目自身分析及竞争策略;面对激烈的竞争态势， 就房地产市场整体态势来看，星城世家营销务必： 顺势、借势、立势、准备充分、快速反应。 就项目本身而言， 承接前期高端品质地产形象，利用产品全面升级集大成之作契机，以我为主，主动出击，继续强化品质主题、高度创新，争取品牌和效益的双丰收。;第四部分 项目战略目标及营销阶段划分;硬指标——08年完成2.4亿的销售回款（消化存量为主）；