第6章不动产开发投资项目基础数据测算.pptx

第6章 不动产开发投资项目基础数据测算 6.1 不动产开发投资项目基础数据结构6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措6.3 项目经营收入、税金及利润的估算 6.4 必要报酬率的确定 6.1 不动产开发投资项目基础数据结构 6.1.1 环境数据 不动产投资决策的环境数据涉及自然环境、经济环境和人文环境等不同环境领域。 1. 自然环境 项目所处的地势地貌、气候特征、地理位置、土质条件等自然环境因素，不仅对项目的销售价格、租金收入有影响，而且对项目技术手段的选择有着直接的影响。 2. 经济环境 鉴于不动产流动性差的基本属性，不仅要考虑宏观经济环境，更要考虑区域经济环境甚至竞争对手、关联企业的微观经济行为。 3. 人文环境不动产投资项目，尤其是住宅开发项目，对项目所处的人文环境常常有着很强的依赖性。 6.1.2 技术数据 不动产投资技术数据主要包括土地面积数据、基础设施数据、建筑安装数据、公共配套数据以及工程进度数据。这些技术数据直接影响着项目的资源消耗、投资水平以及施工管理。 1. 土地面积数据 土地面积与建筑面积的比例关系可以用项目的容积率来反映。2. 建筑安装数据 建筑安装数据主要包括土建工程、装饰工程、设备安装等内容。 3. 工程进度数据 工程进度是不动产投资项目的重要技术数据。合理安排工程进度不仅有利于保障工程质量、控制薪酬支出，而且有利于不动产公司赢得市场机会。 6.1.3 财务数据 1. 不动产开发投资项目营运模式对财务数据测算的影响 出售、出租和自营是不动产开发项目的三种基本营运模式。 在开发出售模式下，开发商所投入的建设资金均属于流动资金的性质，其投资的大部分是形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的不动产商品，并通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动，转让这些不动产的所有权以收回投资。 项目的总投资是开发建设投资和流动资金之和，总投资形成开发产品成本以及项目运营中所需要的固定资产、无形资产、递延资产和流动资产；项目运营中发生的总成本不仅包括经营成本，还包括固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的经营收入表现为租金收入和自营收入。 在三者兼而有之的混合经营模式下，根据混合经营的比例，项目总投资就转化为项目开发产品成本、固定资产和经营资金；项目运营总成本相应包括经营成本、固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的经营收入表现为销售收入、租金收入和自营收入。 2. 财务数据测算的基本内容 项目财务数据测算是指项目分析人员根据自身的调查研究，搜集整理有关数据和资料，并据此估算不同营运模式下项目总投资、总成本、经营收入及税金、利润及利润分配等各项财务基础数据，编制有关财务报表的一系列工作。 （1）项目的计算期 其计算期就是开发期，是指从建设开始到全部售出的时间；对开发后出租、自营或置业后出租的项目而言，其计算期就是持有期或经营期，是指从建设或购买不动产开始，不断地获取收益直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间。 （2）项目总投资预测指对项目建设期间各期的投资支出和建设项目的总投资进行预测。总投资包括开发建设投资和自营模式下项目经营需要垫付的营运资金。 （3）总成本费用预测指项目建成后，在一定时期内，对项目在各年度所发生的总成本费用进行的预测。即对项目开发产品成本和营运成本进行预测。 （4）经营收入和税金预测指在生产期间的一定时期内，对项目各年的经营收入与经营税金进行的预测。 （5）利润总额及利润分配预测指项目建成后各年的利润与收益的预测。利润是指经营收入扣除成本、费用、各种税金及附加后的数额；收益则是利润与固定资产折旧之和。 （6）贷款还本付息预测指项目建成后，按国家规定预测归还贷款的资金来源，分年归还银行贷款及国内外其他借款的本金和利息，用以计算偿清贷款本息的时间（贷款偿还期）。 环 境 数据财 务 数据不动产基础 数 据技 术 数据图6-1 不动产投资项目基础数据结构6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措 6.2.1 不动产开发项目投资支出测算 不动产开发建设投资是指在开发期内完成不动产产品开发建设所需要投入的各项成本费用。开发建设投资测算项目内容主要包括：土地费用、工程费用、开发间接费、开发费用、开发期税费、销售费用、其他费用以及不可预见费等。 1. 土地费用土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。项目土地使用权的取得方式不同，发生的土地费用也不同。 【案例6-5】2007年9月20日上午11点10分，成都的土地拍卖价格被改写，一个全新的地王此时诞生。位于红星路步行街的原成百地块以8800万元/亩被九龙仓收入囊中，楼面地价达到16499.99元/平方米。此前不少中介机构在预测这块地的成交价时，比较一致的观点是在4000多万/亩，然而结果却在这个基础之上翻了一倍。如此计算出来的房价是，商业部分房价将达42000元/平