红星美凯龙将类百货模式与时下流行的轻资产运营结合起来.doc

红星美凯龙将类百货模式与时下流行的轻资产运营结合起来，试图在资本市场掀起波澜。 红星美凯龙决定赴港上市。 红星美凯龙经营的家居建材商场采取“类百货模式”，以租金收入和管理费收入为主。 作为家居建材卖场界的老大，红星美凯龙也正在增加轻资产运营比例，在项目冠名咨询委托管理服务、工程项目商业管理咨询这两类业务上发挥更多优势。 类百货模式与轻资产运营 此次上市，红星美凯龙主打的经营模式是“类百货商场”的经营模式。 区别于传统的百货商场“与供应商约定的分成比例或购销差价”的盈利模式，家居建材商场的利润来源主要是租金和管理费收入。 即由家居建材商场的经营者自建或者租赁家居建材商场，以家居建材为主营业态，运用购物中心的理念，按百货商场模式整体设计、装修后分租给家居建材商品的生产厂家或其代理商，并为其提供统一营销和统一售后服务及其他的综合管理服务。入驻商户向红星美凯龙支付租金，并享受综合管理服务。 除红星美凯龙外，采取“类百货商场”模式经营的公司还包括居然之家、欧亚达等大型家居建材商场经营企业。 “类百货商场”模式由红星美凯龙较早采用，这一模式下，红星美凯龙作为家居建材商场经营者仅对商品品牌进行管理和规划，主要为商户提供销售平台，不参与具体的商品管理和销售，因此不需承担存货风险。但可能由于房地产调控导致需求下降等原因，租金价格及出租率有下降的风险。 在选择合作方的时候，红星美凯龙有自己的筛选标准。对于新引进的品牌，统一进入“待定级品牌库”中，在经过6-12个月的实际经营后，根据市场销售和用户反馈情况进行评估定级后列入“品牌分类表”。 公司与商户签订的租赁合同为一年一签。 在商场经营的每一个品牌，红星美凯龙都为其建立了档案，跟踪记录其第一次进驻、新开店或关店情况、销售经营情况，每年重新评估定级一次并对档案做相应的更新。 红星美凯龙一般根据前一年的经营情况，结合对未来市场的预测及自身的判断，再决定下一年的租金水平。这使得红星美凯龙对于自营商场租金价格的制定有一定的灵活性。同时，这也为其实现快速的市场反应和准确的市场、产品定位奠定了基础。 目前，红星美凯龙已与约6000个家居品牌工厂和约20000个家居产品经销商建立了紧密的合作关系。 去掉房地产业务收入，在2012年、2011年， 租赁及管理收入都占到了主营业务收入的70%以上。 2013年租赁及管理收入占比下降到了66%。 但另一部分所占比重却在上升，即以轻资产运营的方式运营的项目： 项目冠名咨询委托管理服务收入、工程项目商业管理咨询收入，这两项收入2013年合计超过21亿元。 在项目冠名咨询委托管理服务项目中，红星美凯龙并不自建或者租赁家居建材商场，而是通过项目冠名的方式与项目委托方合作。 红星美凯龙从商场规划的前期开始协助合作方选址、实地考察、初步市场调研，并利用自身在经营大型家具商场的成功经验协助合作方进行土地竞买、政府沟通协调等； 此外，为了统一品牌形象，统一布局，建成后的商场需要与红星美凯龙自营商场风格一致，红星美凯龙协助合作方确定规划方案、设计方案、建设标准，并收取服务费。 商场开业后，由指定管理公司（如上海红星美凯龙商业管理公司）的专业团队实施经营管理，负责商场的布局、策划、招商、租赁、企划、广告、运营和售后服务等工作。合作方除承担管理公司日常运营管理的相关费用，还需向红星美凯龙支付固定金额或租金收益的一定比例的委托经营管理费。 当然，委托经营管理模式也存在不足。比如合作方可能会由于短期利益驱动而经营，不利于整个卖场长期的经营，从而会影响红星美凯龙的品牌声誉。 报表显示，红星美凯龙的委托经营管理商场数量由2011年初的45家增长至2013年末的89家，委托经营管理商场的营业面积由300.73万平方米增长至598.69万平方米。 2011年度、2012年度、2013年度，红星美凯龙的委托经营管理商场产生的相关收入分别为15.39亿元、14.54亿元、21.08亿。2013年同比增长44.99%，可见红星美凯龙在轻资产业务的发力之狠。 工程项目商业管理咨询业务的基本套路是，在自营商场内，红星美凯龙向建设施工单位提供经营物业的规划、设计、建筑安装方案的咨询服务，并负责协调和监督，达到家居商场的要求和商户入住的装修标准。对此，红星美凯龙根据工程规模和工作量收取工程项目商业管理咨询费。 这次拟上市的资产只是大股东红星投资旗下的红星美凯龙家具商场。而同受红星投资控制备受外界瞩目的上海红星美凯龙房地产有限公司（下称“红星地产”），并未在此次红星美凯龙IPO的范围之内。目前，红星美凯龙已完全剥离房地产开发业务，因此不涉及任何关于商业地产的业务。 红星地产自2011年从红星美凯龙剥离出来，如今发展势头正良好。业内有分析指出，虽然上市募集的资金用于家居商场，但是连锁店的开设以及家居卖场的建立难免会涉及