从楼市看城市分析.docx

从楼市起伏 看城市节奏 诊断长珠三角楼市的脉搏 今年深圳房价为何暴涨五成多，且到处抢购？ 近 2 年来，为何神一样暴涨五成的还有厦门岛内， 南京中心城区， 苏州工业园区这类传统上二线城市的特定区域？ 广州作为坐镇华南的老大哥，踱着小方步慢涨小回似乎已成常 态，坐视小弟深圳火箭般的窜升速度，有没有探究过背后原因？ 曾几何时，杭州房价直追京、沪、深， “楼市的准一线城市”光 环加身，五年来为何徘徊反复，尚未回到历史高位？ 还有经济强市佛山、惠州、中山、无锡、常州、嘉兴 为何楼 市长期低迷，与其黄金区位和经济实力很不相称？ 楼市体现着城市的脉搏 专家们现在都喜欢说， 房价是城市竞争力的缩影。 这句话虽然经 典，但在轨道看来，只说对了一半。轨道的观点是： 楼市是有脉搏的， 一座城市楼市的起伏， 同城市的发展节奏密切 相关。 从数据里找规律，先看笔者整理的数据表： 注解： 为了更能说明问题和增强可比性， 这里采用的都是市区数据， 不包括代管县 市的。部分城市统计范围不包括新改区的县市。 长三角、珠三角主要城市与楼市对照数据表 （数据截止到2015年10月底） 城市 市区 面积 （平方 公里） 市区常 住人口 （万人） 市区 GDP （亿元） 新建商 品住宅 存量 （万平） 新建商 品住宅 存量 （万套） 2015 年 10月商 品住宅 销量 （万套） 2015 年 10月商 品住宅 均价 （元/平） 2010 年 10月商 品住宅 均价 （元/平） 长三角 上海 （不含崇明） 5500 2425 23289 1100 8.2 1.0 36000 23300 杭州 （不含富阳） 3068 655 7370 1152 9.5 0.9 16050 18700 苏州 （不含吴江） 1718 546 6500 586 3.7 0.9 13100 9800 南京（全市） 6597 P 818 8820 650 5.3 14500 12014 宁波 2560 355 3649 586 4.4 0.35 12020 13800 1 无锡 1622 354 3800 1050 7.9 0.45 8180 8500 常州 （不含金坛） 1864 230 3843 703 5.1 0.44 7200 7200 镇江 870 122 1046 690 4.9 0.17 6510 7070 力口八 968 122 827 440 :3.3 0.16 7450 7580 珠三角 广州（全市） 7435 1308 16707 1425 12 0.6 17000 14570 深圳 1997 1078 16002 325 :3 0.53 40000 22900 珠海 1701 190 1857 460 3.8「 0.25 13600 10200 1 佛山 3798 800 7603 800 6.5 1.08 8650 8200 东莞 2465 835 5881 469 3.9 0.35 9550 6800 中山 1770 r 319 2823 820 P 6.7「 0.3 6020 5900 : 惠州 2421 200 1910 1700 15 0.4 6550 6050 要读懂读透这张表，首先我们按照当前（2015年10月）的房价 高低次序，列出表中长三角和珠三角的排位（万元均价以上城市） ： 1、深圳（4万）；2、上海（3.6万）；3、广州（1.7万）；4、杭 州（1.6 万）；5、南京（1.45 万）；6、珠海（1.36 万）；7、苏州（1.31 万）；8、宁波（1.202万）。 然后再观察五年前，也就是2010年10月的房价排位: 1、上海（ 2.33 万）；2、深圳（ 2.29 万）； 3、杭州（ 1.87 万）； 4、广州（ 1.457 万）；5、宁波（ 1.38 万）； 6 、南京（ 1.2 万）；7、 珠海（ 1.02 万）。 五年一瞬，沧海桑田，排名的变化似乎很有点无厘头，你还会认 为能简单说房价代表着城市竞争力吗？ 事实上，如果说 2010 年及之前的楼市，是刚需、投资、投机一 拥而上的短缺浮躁时代，那么五年后的楼市，已经是一个告别短缺、 刚需主导、供求节奏为王、发展模式引领的新经济时代。楼市的脉搏 有了清晰的规律可循。 简而言之，哪座城市 （ 1）资源配置优越，产业能级高，能创造 充沛的中高端就业（ 2）能吸引来充裕的人口和人才，导入足够的刚 性需求（ 3）土地和住宅供应有度，不存在过量库存。 我们说满足了 以上三个条件的城市， 就是一个很好把握发展节奏的城市， 楼市的繁 荣也就如滔滔江河， 无法阻挡。而某些城市正是由于上述资源、 需求、 供应其中一个条件存在问题， 就会造成大家普遍感到困惑的 “该强不 强”的现象。 一句话，城市的发展节奏把握得