物业管理成本控制的原则.docx

PAGE 1 PAGE 1 物业管理成本控制的原则 尽管物业管理企业对成本的掌握各具特色，但一般而言，有效的成本掌握都应遵循以下一些原则：  1、全面掌握原则  全面掌握是全员和全过程成本掌握的结合。详细而言，一方面，成本掌握是全员掌握，应充分调动物业管理企业全体职工掌握成本的积极性，积极发动每位职工参与成本掌握活动，要求人人、事事、时时都要根据定额、标准、预算或成本目标实行有效的成本掌握。充分发挥广阔职工的主观能动性．是降低成本的关键。另一方面，成本掌握还应贯穿于物业管理成本形成的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的掌握。要努力形成一个完整的成本挖制体系，使影响成本的全部因素都处于严密掌握之下。  2、讲求经济效益原则  成本掌握应与供应适当数量与质量的物业管理服务相结合，不能为掌握而掌握，即不能单纯地强调降低成本而不供应或少供应服务，或者说，绝不能片面地追求成本的降低而忽视服务的数量和质量。成本掌握应以相同服务数量与水平下成本最小化，或相同成本水平下服务数量和质量最大化为目标。这一目标是经济效益原则在物业管理成本掌握中的详细体现。假如成本掌握不能体现以上要求，则实际成本支出虽然不超过成本目标，也不能认为实现了成本掌握的目的。  3、责权利相结合原则  明确的职责、相宜的权限和相应的利益，是任何管理工作取得成功的基础。为此，成本的掌握中，应明确规定各部门和有关人员应担当的责任，赋予其相应的权限，并通过考核其责任履行状况，予以相应的奖罚。需要留意的是，企业及各级成本掌握主体的管理权限、应担当的经济责任，以及物质利益三者，应正确地结合起来，这样，才能充分调动职工降低成本，加强成本掌握的积极性和主动性，也才能使成本掌握的目标及相应的管理措施真正落到实处。  4、例外管理原则  例外管理原则是指物业管理企业在全面掌握的基础上．对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异(例外状况)集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并准时采取措施进行掌握解决。例外原则有时也称为重要性原则，它主要应用于成本的事中掌握中，是保证成本有效掌握的重要手段。  实际中，例外状况的常用判定有以下要点：第一，重要性。重要与否，主要依据成本差异金额大小确定。数额较大的差异，超过了规定的上下限，或虽未超过规定的上下限，但经常在上下限四周波动。第二，特别性。凡是对企业长期获利能力有重要影响的成本差异，不论是否达到重要性的程度，均应受到亲密重视。第三，一贯性。凡是某项成本差异虽未达到重要性程度，从未超过规定的百分率或肯定金额，但是该项成本差异却持续时间很长(如一个月以上)，则应视为“例外”，需要引起管理人员充分留意。