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房地产公司破产案中的房产权属与合同继续履行问题 ◇ 中国人民大学法学院教授、博士生导师王欣新 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 在房地产公司破产案件中，经常会遇到购房者已经交付全部或者大部分购房款项，所购 房产也已经向购房者交付，但尚未办理产权证或者产权过户手续的情况。在新的企业破产 法以及物权法出台实施后，对此种情况应当如何处理，该房产还登记在破产的房地产公司 名下，是否属于破产财产，管理人能否以拒绝继续履行合同为由收回已经向购房者交付的 房产，对这些问题的处理受利益驱使存在不同观点，需要研究解决。 一、已向购房者交付的房产不属于破产财产 企业破产法对此种情况未作明确规定。 2002 年最高人民法院《关于审理企业破产案件若 干问题的规定》的司法解释第七十一条第六项规定， “尚未办理产权证或者产权过户手续 但已向买方交付的财产 ”，不属于破产财产的范围。但是，该司法解释是在旧破产法下制 定的，在新企业破产法以及物权法实施后是否仍然有效，是首先需要解决的问题。 笔者认为，该司法解释第七十一条第六项的规定仍然具有法律效力。首先，在新企业破 产法实施后，上述司法解释并未被明令废止，且该条规定与企业破产法及其他有关破产法 司法解释不存在冲突，所以应当继续适用。最高人民法院对于司法解释的废止都是通过下 发 “废止部分司法解释和规范性文件的决定 ”的方式进行的。如果有新法出台，在旧司法解 释废止之前，对其效力则是采取与新法相抵触者不再适用，其他仍然适用的方式解决。如 最高人民法院《关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用 法律若干问题的规定》第十六条即有这样的规定。 其次，需要解释清该司法解释与物权法的关系。根据物权法第九条规定，不动产物权的 转让以产权登记为要件。若仅从文字上看，上述司法解释规定似与物权法存在矛盾。但需 要注意的是，破产法之规定相对于一般民商事法律的规定本来就具有特殊性，两者是一般 法与特别法的关系。破产法作为特别法，在破产案件中具有优先适用的效力。其实，早在 物权法颁布之前， 1994 年的城市房地产管理法中就已经确立了房屋产权变动的登记主义原 则，物权法之相关规定亦非创新，而只是对这一原则的延续。上述司法解释在 2002 年对 已存在的房屋产权变动登记主义原则在企业破产情况下的适用作出特别调整规定，所以， 物权法的出台并不影响其继续适用。应当指出的是，破产法作为特别法其与物权法不同的 特别规定很多，如其第七十五条关于在重整程序中担保物权暂停行使的规定、第一百三十 二条关于部分职工债权可以优先于担保物权受偿的规定等， 这些不同并不影响物权法实施 后破产法特别规定的继续施行。其实，物权法第九条中对此也作有特别规定，指出 “法律 另有规定的除外 ”。 司法解释之特殊立法规定适用最重要的理论基石，就是要保证实质公平、保护社会公共 利益和维护市场经济秩序。长期以来，我国存在大量房屋买受方已经履行全部或主要合同 义务，并通过房地产公司的交付行为获得了对房产的占有、使用、收益等权利，但出卖方 却因为种种原因怠于或无法办理产权过户手续的现象。 如果不对这些买受人的房屋产权利 益予以特殊保障，仅依据形式意义的房屋产权变动登记主义，出卖方一旦进入破产程序， 就可以任意决定收回房产， 买受人的利益将受到严重损害， 从而构成实质意义上的不公平， 并影响到社会稳定等公共利益与市场经济秩序。为公正解决这一问题，最高人民法院根据 破产法的特殊原则， 在上述司法解释中作出与当时已有的房屋产权变动登记主义不同的规 定，适用于房产出卖方破产的特殊情况。这一规定是符合我国社会主义立法原则、符合和 谐社会建设目标的。 二、关于合同解除权问题 企业破产法第十八条规定，管理