第八章-假设开发法.ppt

§8-1假设开发法概述三、假设开发法与成本法的关系假设开发法与成本法的主要区别四、假设开发法适用的对象五、假设开发法适用条件五、假设开发法适用条件（二）外部环境条件§8-2假设开发法的估价步骤与估价方法（二）适用于不同情形的细化公式二、估价步骤三、假设开发法的估价方法P154例8-1P154例8-1P154例8-1P154例8-1（二）折现方法P155例8-2P155例8-2P155例8-2P155例8-2P157例8-4P157例8-4习题习题习题房地产估价第八章假设开发法一、概念根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。二、假设开发法的理论依据预期原理第八章假设开发法成本法评估新建房地产价格的公式：新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润假设开发法评估土地价格的公式：土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法第八章假设开发法成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。第八章假设开发法具有开发潜力的房地产1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地；2、在建工程；3、可装修改造或可改变用途的旧房地产。第八章假设开发法（一）估价要求1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态2、投资开发后的经营方式前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房后：熟地、房屋、新房出售、出租、自营第八章假设开发法（一）估价要求3、正确判断房地产的最佳开发利用方式最适合用途、最适合规模、最适合档次4、正确预测未来开发完成后的房地产价值5、正确估计开发周期、各项费用第八章假设开发法第八章假设开发法1、明朗、开放及长远的房地产政策；2、统一、严谨及健全的房地产法规；3、完整、公开及透明度高的房地产资料库；4、稳定、清晰及全面的投资和交易的税费清单；5、长远、公开及稳定的土地供给计划。一、假设开发法的计算公式（一）基本公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用不应扣除已经投入的费用第八章假设开发法1、生地→房屋生地价值=开发完成后的房地产价值－……2、生地→熟地生地价值=开发完成后的熟地价值－……3、毛地→房屋毛地价值=开发完成后的房地产价值－……4、毛地→熟地毛地价值=开发完成后的熟地价值－……第八章假设开发法熟地价值=开发完成后的房地产价值－……6、在建工程→房屋在建工程价值=续建完成后的房地产价值－……7、旧房→新房旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－……第八章假设开发法5、熟地→房屋（二）适用于不同情形的细化公式调查待开发房地产的基本情况选择最佳的开发利用方式估计开发经营期预测开发完成后的房地产价值估算各项成本费用计算价值用途规模档次区位状况实物状况权益状况市场状况前期建造期租售期销售出租（一）计息的方法V=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买税费1、基本公式2、计息方法的特点不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息不考虑预售，也不考虑延迟销售第八章假设开发法第八章假设开发法需要评估某成片生地的现时价格。已知该成片生地的面积为2平方公里，适宜开发成熟地后分块转让，可转让面积比率为60%；市场调查分析获知，该类土地的小块熟地转让价为1000元/平方米；将生地开发成熟地的周期为2年，开发成本和管理费等为2.5亿元/平方公里，其中的60%在第1年均匀投入，40%在第2年均匀投入，贷款利率为10%，投资利润率