房地产行业研究：一线或持续优化限购，满足多样化改善需求.pdf

事件

3月7日晚，南方Plus报道：已有银行发文明确在广州放售/放租两套买第三套房可按首套房执行；3月5日《2024

年政府工作报告》指出要“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。加大

保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。

点评

房地产新发展模式与满足居民住房需求相辅相成。自房地产市场进入深度调整期以来，我国正加速构建“保障房

+商品房”双轨制的新发展模式，其中保障房主要承担民生任务，更多满足刚性住房需求，实现居者有其屋；商品房

逐渐回归商品属性，更多满足居民多样化改善性住房需求。2022年至今，供需两端各类支持性政策持续落地，当前仅

一线及少数二线城市仍实行限购，我们预计2024年对于房地产的支持政策有望进一步发力，以往在楼市过热时期施

加的限制性措施将在发展中逐步退出。

满足多样化改善需求，或需进一步优化当前限制措施。目前具有改善性住房需求的居民家庭多数已拥有一套或两

套住房，而在部分重点城市此类家庭改善需求的释放仍受到限购套数的约束，有待政策进一步优化调整，如广州于2024

年1月27日发文取消全域120平以上商品住宅的限购措施。我们认为后续其他一线城市或将跟进取消购买改善住房

套数的限制，但在面积或总价条件上可能与广州有所不同。

满足多样化改善需求，或需调整住房供应结构。以往为稳定商品住房价格，在供给端更侧重刚需产品的政策或将

与时俱进进行调整，如上海自2006年以来实施的“70/90”政策（在新审批和新开工的商品住房建设中，套型建筑面

积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上）。我们认为随着时代的发展，原先的政策

或需同步调整，90平米的住房已较难满足居民的改善性需求，预计此前对于供应90平米以上商品住房的限制要求或

提升至120-140平米。

满足多样化改善需求，或需与“三大工程”相结合。“三大工程”中城中村改造既是保障房供应的重要来源，也

为商品房市场的输送项目。我们认为城中村改造项目的入市，在供应量上或对当前较弱的房地产市场产生一定影响，

而此类项目多数区位配套相对较好，同时当前自上而下大力推进城中村改造，为确保进展顺利，预计对城中村改造所

释放的商品房项目在销售端将配有相应的政策支持。

满足多样化改善需求，或需形成良好的市场氛围。在房地产市场上，信心重于黄金，我们认为在当前市场环境下，

需要积极贯彻落实《政府工作报告》的内容，加强对于支持多样化改善性住房需求的舆论引导，共同树立积极向上的

良好氛围，进而改善预期、提振信心。

投资建议

在政府工作报告定调后，预计2024年政策延续宽松基调，且政策覆盖范围、支持力度可能更胜以往。首推重点

布局持续深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，且具备城中村改造经验及实力的央国企，如建发国际集团、中

国海外发展、招商蛇口、华润置地等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争

力的房产中介平台贝壳。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

敬请参阅最后一页特别声明1

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行业点评

图表附录

图表1：上海市2024年一二三批次改善性产品供应及后续部分待入市项目

所在区域项目名称户型（平方米）价格（元/平）

黄浦庆成名庭174-242146500

2024年第一批次

徐汇嘉俊庭99-14681000

黄浦华浙外滩蓝海公寓