房地产服务行业市场前景及投资研究报告：经营质量改善，股东回报增厚.pdf

证券研究报告

房地产服务

23年物管综述：经营质量改善，股东

回报增厚

研究

房地产服务增持(维持)

2024年4月28日│中国内地专题研究

行业延续去伪存真，国央企保持增长韧性

2023年物管行业延续去伪存真，在管项目、市场拓展和多元业务都呈现收

敛聚焦的趋势，与之对应的是规模扩张和业绩增速的放缓。但也不乏亮点：

1、物管公司现金流管控取得成效，派息率连续第三年提升，逐步回归现金

牛属性；2、国央企物管公司增长保持韧性，盈利能力逆势改善。尽管头部

物管公司对于未来成长趋于谨慎，但现金流稳健、派息率仍有提升空间，估

值水平相较双位数的潜在增速仍然具有吸引力。我们重点推荐：华润万象生

活、保利物业、招商积余、绿城服务、万物云、滨江服务、中海物业。

规模拓展：收敛聚焦重点城市和优质项目，国央企展现拓展优势

23年样本物管公司在管面积同比增速放缓至13%，主要因为：1、房地产市

场调整导致住宅交付减少；2、市拓供需格局导致竞争加剧；3、优化粗放

发展期获取的低质量项目导致退盘增加；4、物管公司对于收并购依然谨慎。

合管比继续回落至144%，合约面积向在管面积转化的节奏放缓。除了对存

量项目收敛聚焦，多家物管公司亦收窄了市拓的城市范围，推动单城市管理

面积继续上升。国央企在管面积同比增长24%，第三方和非住宅在管面积行业走势图

占比延续增长，拓展指标均优于民企，主要得益于关联房企的稳健表现、市

拓的品牌与资源优势以及退盘项目相对较少。房地产服务沪深300

(%)

9

财报表现：国央企盈利能力逆势改善，行业逐步回归现金牛属性

23年样本物管公司营收同比+9%，归母净利润同比+10%，归母净利润同比(3)

重回正增长，主要因为22年民企物管公司利润基数降低，以及对于销售管(14)

理费用率的严格控制。国央企物管公司营收、归母净利润同比+19%、27%，(26)

盈利能力率先改善，但对于24年的增速展望相对谨慎。物管公司普遍加强

(37)

现金流管控，现金流指标有所改善；连续第三年提升派息率，叠加PE估值May-23Sep-23Dec-23Apr-24

的下滑，部分公司股息率已经具有较高吸引力。随着行业逐步摆脱对关联房

资料：Wind，研究

企的依赖、回归主业的高质量发展，我们预计头部公司现金流稳定性有望持

续提升，有望通过分红和回购等手段为投资者带来稳定且有吸引力的回报。

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整和经济环境影响下，非业主增值服务和社区增值服务表现不尽如人意。样华润万象生活1209HK33.60买入

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化；城市服务通过收敛聚焦应对回款压力，商管业务迎来改善但弹性受限。招商积余001914CH15.12买入

绿城服务2869HK3.81