内蒙古国际商贸城商贸城二期营销策划报告2007年.doc

内蒙古国际商贸城Ⅱ期 营销策划报告 前 言 商贸城一期已正式开业，表明项目进入一个崭新的阶段，后续经营管理和商位招商工作尤为重要，直接关乎商贸城能否成功运营，与此同时，借一期开业良机，商贸城二期相关工作也将全面启动，为了确保二期营销工作的顺利开展，在对一期工作中所暴露问题的深入研析基础上，拟写二期营销策划报告，为项目综合定位、销售准备、推广策略等方面工作寻求市场支撑和策略支持，增强前期准备工作的完善性，从而使后续工作更具计划性和有效性。 目录 第一部分 市场调市场调查与研究 市场议已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍130640 49.3 2005年 8826 340596 38.59 2006年 9248 428440 46.32 2007.1-9 成交：4201 328218 78.12 流牌：1250 如上表所示，05年呼市土地出让量大幅增加，侧面反应出呼市房地产的发展趋势，说明呼市房地产发展时间较短，存在一定的不稳定因素，尚需要市场的不断调节完善，06年的土地出让量呈稳步上升趋势，但07年土地出让出现大量流牌现象，近三个季度，土地流牌达10多宗，流牌面积达至1250亩，造成土地流牌，一方面是由于国家宏观调控不断出台，一定程度制约了开发商的开发进程，另一方面表明呼市房地产发展过快，供需不平衡，导致土地不断流牌。 7、房地产价格持续上扬 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 销售均价（元/㎡） 1498 1560 2212 2833 3612 影响呼市房价攀升主要有四大因素，首先是来自于土地成本的增加，从而导致价格整体提升，其次是产品品质不断升级，建安成本的提高和附加值的增加促使房价提升，再次是各种主动和被主动性的市场需求量相继增加，最后是由于城市在制度建设中尚存在一定的缺陷，从而在交易中附加了诸多制度性成本。 8、住宅和商业用房空置率下降 2006年，商品房空置面积万，其中住宅万，同比%；商业营业用房12.12万㎡，占空置面积的33.4%，比上年下降了18.3%；住宅和商业用房的空置率下降，表明区域楼市需求量日益增加，有利于房地产市场的健康发展。 二、公寓市场调查研究 1、发展现状分析 市场需求旺盛 呼市公寓物业的市场需求相对较为旺盛，由于占据总价较低优势，无论是自住还是投资，均具有较大的市场消费能量，据公寓楼盘的销售反映，相对其它物业，公寓的销售进度是最快的，充分说明该物业在呼市市场中的认可程度。 开发体量急剧增加 呼市的公寓物业在近几年开发量显著增加，据不完全统计，截至目前，在近三年，区域房地产市场已售、在售和将售的酒店式公寓和单身公寓体量达到60万㎡左右，随着自治区六十周年大庆的举行，给呼市营造了绝佳的经济发展环境，客观上将推动呼市房地产业的蓬勃发展，公寓作为一种新兴的物业形态，在综合性价比方面占据极大优势，颇受众多开发商青睐，根据公寓物业的发展现状分析，呼市的公寓物业开发量仍将持续上扬。 以复合形式为主 综观目前呼市的公寓市场，大部分是与商业、写字楼等形态共同组成一个综合性物业，通过各相关形态功能的互为补充，在提升楼盘整体附加值和市场竞争力的同时，使其中的公寓物业更能被消费者所认同，也有利于推动区域楼市的快速发展。 区域分布较为集中 目前公寓楼盘主要分布于主城区，沿新华大街两侧尤为集中，这与呼市城市现状和规划布局密切相关，老城区的饱和、市政府的东迁、开发区的发展潜力等因素都影响着物业的区域分布，随着呼市城市的不断规划发展，公寓楼盘分布将更为广泛性，从而逐渐达到分布更趋合理的状态。 2、区域楼市个案分析 波士名人国际 项目名称 波士名人国际 地理位置 新城区呼伦南路与中山东路交汇处 规划布局 项目总规划用地11600㎡，建筑面积近10万㎡，建筑高度近100米，得房率为80%，产权为70年，集商务、居住、娱乐、购物于一体。 建筑形态 停车场 规划有地下两层停车场，约500个停车位，面积为1.4万㎡； 名人数码广场 地上1—4层，面积为1.5万㎡； 1F：品牌大世界：IT品牌形象店，IT专业店，品牌展示中心 2F：数码新生活：通讯（手机）区、DIY装机、数码区 3F：耗材天地： 耗材区、OA办公设备区、电脑医院、软件区、移动、联通、小灵通营业大厅。 4F：餐饮 休闲：主题餐饮、西快餐、网吧 会所 5—6层 酒店式公寓 7—25层规划为酒店式公寓，面积5.76万㎡，共约500户，户型面积范围为46-70㎡，111-180㎡，主力户型约为50㎡，约占总户数60%，约300多套。 写字楼 1—26层，采用整层销售的形式，将单