高通 地产公司分析之恒大.ppt

* 地 产 公 司 分 析 之 广州恒大地产集团 * 讨 论 问 题 2008年恒大为什么会出现现金流问题？ 恒大能否起死回生？ 快速销售？ 转让土地？ 再次融资？ 上市融资？ 了解恒大集团以及许家印情况 了解公司土地战略、融资情况、收支平衡情况 试图分析采用这种战略的原因 * 恒 大 地 产 集 团 概 况 2007年销售额约为：33亿元； 06年19.8亿、05年13.2亿、04年14.4亿 恒大在19个城市拥有31个房地产项目； 截至2007年末，恒大土地储备较2006年末膨胀了7倍，高达4580万平方米，仅次于碧桂园； * 恒 大 地 产 集 团 大 事 纪 要 1997年3月 成立恒大实业，许家印出任董事长。 1998年6月 恒大实业以1.34亿 元取得“工业大道南地块”，成为广州市第一家以“招拍挂” 方式拿地的公司。次年2月以此地块开发的“金碧花园”开始销售； 2002年8月 恒大收购“琼能源”成为第一大股东，并正式更名为“恒大地产”（000502） 2003年6月 恒大在广东成立“恒钢集团”开始建设年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地。 2006年6月 恒大地产集团开始重组，肃清了交叉持股情况，标志着上市计划正式启动。 2006年11月 恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议，融资4亿美金。 2008年3月 由于港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。 2008年5月 恒大成功再次私募35亿港币投资 * 许 家 印 其 人 与 特 点 能吃苦、有抱负 1958年、生于河南周口太康县，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食供他念书。 1982年、从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了10年。 1992年、从厂长的岗位上辞职，南下深圳打工、创业。 良好的政治感觉 中共恒大实业集团党支部成立。（2002年） 中国民营经济十大风云人物。（2004年） 许成为自1950年以来首次入选“全国劳模”的民营企业家之一。（2005年） 以全国政协委员的身份出席人大、政协两会。（2008年） 慈善家 05年获十大慈善家称号 07年捐款3000万元，支持广东省100所民族小学的建设 5.12大地震中房地产行业第一个捐款1000万 * 恒 大 集 团 的 土 地 战 略 * 恒 大 集 团 的 融 资 策 略 恒大为上市,做了一系列的融资活动, 具体分为3步骤: 上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元； 2006年11月29日,以400百万美元的价格向金融投资者发行了8亿股可转换优先股, 占33.3%股权； 有赎回条款为15%的复合率回报 2007年12月11日,以同样的价钱回购8亿股可转换优先股并注销,金融投资者成为400百万美元的债务人; 2008年1月31日,向原来金融投资者有条件转让共8亿股公司股份. 与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款, 额度为5亿美元； 截止08年3月, 已提取总额为430百万美元及人民币2千万, 并且不再提取贷款 伦敦银行同业拆息+4.5厘到5厘的息差； 970万美元的结构性费用； 08年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资； 2008年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。 * 恒大地产主要财务数据 08年招股书/截止07年9月业绩 现金及现金等价物 1,153 银行贷款 6,612 库存 5,385 流动资产 13,017 流动负债 3,768 资产总额 14,825 负债总额 14,067 净资产 758 银行贷款占总资产比率 44.60% 净负债比率 720.18% 营业额 2,323 毛利 868 物业增值 482 纯利 1,001 纯利1（调整后）* 678 纯利2（调整后）* 161　 毛利率 37.37% 纯利率 43.09% 纯利率(调整后) 6.93% 单位:人民币百万元 注: 1. 银行贷款=长期贷款+短期贷款; 2. 库存包括预付款; 3. 纯利调整后1：不含物业增值； 4. 纯利调整后2：不含物业增值与其它收益 恒 大 08 年 现 金 流 分 析 * 恒 大 08 年 现 金 流 分 析 销售收入情况 注：详细预估销售收入详见附件-2 单位：万元 * 收入情况 支出情况 可支配现金与等价物: 18.1 亿元 08年销售回款: 19.0 亿元 融资: